Не можешь платить по кредиту? Договаривайся с банком!

В кризис, как правило, больше всего страдают именно заемщики.

Фото: GLOBAL LOOK PRESS

В кризис всегда так. Больше всего от него страдают именно заемщики. Если им сокращают зарплату, возможностей платить по кредиту становится меньше. Растет просрочка, набегают пени и штрафы. А если речь идет об ипотеке, то кое-кто даже может лишиться квартиры. Как избежать подобных ситуаций? И что делать, если вы в ней все же оказались? Какие программы реструктуризации сейчас предлагают кредиторы для своих заемщиков?

ПОСЛЕДСТВИЯ КРИЗИСА

Ситуация с просрочками в сегменте ипотечных ссуд - самая благоприятная. Это и понятно. Отбор заемщиков банками для длительных кредитов - процедура более серьезная, чем выдача потребительских займов. Да и проценты ниже.

Тем не менее в период нестабильности в экономике она тоже растет. В целом по рынку доля ипотечных ссуд, платежи по которым просрочены на 90 и более дней, выросла за два месяца (январь и февраль) с 2,1% до 2,3%. В денежном выражении такая просроченная задолженность выросла на 7,4 млрд. рублей (примерно на 10%). Часть роста просрочки связана с валютными заемщиками. Однако доля клиентов с валютной ипотекой в большинстве крупных банков мизерна. Так, на начало года доля валютных кредитов в Банке Москвы составляла не более 5%. В банке ВТБ24 эта доля еще ниже - менее 1%. При этом за последнее время на основании поступивших заявлений банк принял около 1000 решений о реструктуризации (около 30% портфеля ипотечных кредитов в валюте).

Как отмечают в банках, среди рублевых ипотечников тоже немало тех, кто столкнулся с финансовыми трудностям и нуждается в реструктуризации их кредитов.

ЧЕМ БЫСТРЕЕ, ТЕМ ЛУЧШЕ

Эксперты и банкиры едины во мнении. Чем раньше заемщик обратится в банк, когда у него возникли трудности, тем легче будет их решить.

- Алгоритм действий простой, - говорит Александр Щеглов, заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). - Необходимо обратиться к кредитору, сообщить о причинах проблем с обслуживанием ипотечного кредита. Важно предоставить все необходимые документы в качестве подтверждения сокращения дохода или других причин, по которым заемщик не может вносить платежи по кредиту. После этого договориться с банком о дальнейшей схеме обслуживания кредита и возврата долга. Главное, чтобы это было на ранних стадиях появления просрочки (в идеале вообще до ее образования, т.е. превентивно), так как в этом случае вариативность применения инструментов оказания помощи значительно выше, чем на больших сроках просрочки.

Другими словами, прятать голову в песок при возникновении финансовых трудностей не стоит. И уж тем более не стоит избегать встречи с банком. Это может быть воспринято кредитной организацией как попытка мошенничества. И такому заемщику в будущем вряд ли пойдут на уступки.

- Безусловно, при возникновении обстоятельств, при которых заемщик не в состоянии погашать задолженность, необходимо сразу обратиться в банк, - пояснили в пресс-службе Банка Москвы. - Обращения заемщиков рассматриваются в индивидуальном порядке, а условия рефинансирования/реструктуризации определяются совместно с заемщиком.

- Поддержка заемщиков в трудный экономический период — это одна из самых приоритетных и важных задач каждой кредитной организации, - говорит Ирина Простакова, начальник Управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка. - Совет всегда один — максимально оперативно выйти на контакт с банком и честно рассказать о том, почему возникли проблемы с выплатами. В зависимости от каждой конкретной ситуации мы поможем выработать оптимальный план действий.

ИНСТРУМЕНТЫ РЕСТРУКТУРИЗАЦИИ

Возможностей для снижения кредитной нагрузки довольно много.

- В банке практикуется использование платежных каникул, которые позволяют заемщикам временно снизить долговую нагрузку, - пояснили в Банке Москвы. - Размер платежа зависит от срока каникул. Мера эффективна для клиентов, столкнувшихся с временными финансовыми трудностями, такими как потеря работы, декретный отпуск.

- У нас существует ряд инструментов, разработанных специально для добросовестных клиентов, испытывающих те или иные трудности с выплатами, - говорит Ирина Простакова. - Например, платежные каникулы и увеличение срока кредита, а также другие способы решения проблем в зависимости от каждой конкретной ситуации.

Еще один вариант - отмена накопленных пеней и штрафов в том случае, если заемщик погасил просроченную задолженность. К примеру, в АИЖК существует отлаженный и автоматизированный процесс, в рамках которого агентство по своей инициативе уменьшает пени до суммы, эквивалентной 50% ежемесячного платежа, при погашении заемщиком просрочки в полном объеме. Последние два года АИЖК проводило акцию по отмене всех начисленных пеней при погашении заемщиками просроченной задолженности. Так, например, в конце 2014 года в акции приняли участие порядка 13,5 тыс. заемщиков агентства, которые погасили задолженность на общую сумму 784 млн. рублей. АИЖК в свою очередь отменило начисленные пени на сумму порядка 42 млн рублей.

ПРОДАЖА - КРАЙНЯЯ МЕРА

И наконец, самая крайняя мера - продажа квартиры. В этом случае заемщику важно, чтобы ее реализовали по рыночной стоимости. При этом в некоторых случаях клиент может остаться жить в своей квартире.

- Если становится очевидно, что дальнейшее исполнение обязательств по ипотечному договору невозможно, АИЖК помогает своим заемщикам в добровольной продаже предмета ипотеки, - поясняет Александр Щеглов. - Это позволяет сократить финансовые потери должников, связанные с принудительной реализацией залога (на публичные торги жилье, как правило, поступает по сниженной по отношению к рыночной оценке цене). Кроме того, Агентство реализует для своих заемщиков пилотную программу «Наем с правом выкупа» (подробнее - см. «Кстати»), которая оставляет за заемщиками не только право проживания в квартире на условиях долгосрочного найма, но и право обратного выкупа квартиры в течение установленного срока.

При этом, как поясняют в банках, у них нет цели обанкротить заемщиков. Наоборот, кредитной организации выгоднее получать постоянный процентный доход. Поэтому банки заинтересованы в том, чтобы клиент планомерно погашал задолженность по кредиту. А забрать квартиру и продать ее — это крайняя мера, к которой банк может прибегнуть, если другие способы не помогают исправить ситуацию.

ЗАКОН ЕСТЬ ЗАКОН

Кому из ипотечников помогут власти

На сайте Кабмина 21 апреля появилось долгожданное постановление о программе помощи «проблемным» заемщикам. В нем подробно расписывается, кто именно из ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации, может рассчитывать на помощь в рамках программы. Банки смогут предоставлять горе-заемщикам кредитные каникулы. Вне зависимости от валюты кредита, заемщикам будет предоставлено право не платить основной долг по кредиту в течение периода помощи (от 6 до 12 месяцев). При этом соответствующие платежи по основному долгу будут перенесены на более поздние периоды.

Также по программе помощи предусмотрено уменьшение ставки до 12% годовых на весь срок кредита (для рублевых заемщиков). Валютную ипотеку банк должен будет конвертировать в рубли по курсу ЦБ на дату реструктуризации. При этом реструктуризация кредита будет проведена по ставке не выше процентной ставки по текущему кредиту. Комиссия за реструктуризацию кредита не взимается.

Возмещать до 50% потерь банков от реструктуризации проблемных ипотечных кредитов будет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Предельная сумма возмещения по каждому кредиту составляет 200 тыс. рублей. Из бюджета на это выделяется 4,5 млрд. рублей. Тем не менее радоваться о «всепрощении» не стоит. Суть постановления - помогут только самым нуждающимся заемщикам, причем независимо от того, в какой валюте оформлен кредит. Чтобы получить льготу, надо соответствовать ряду критериев.

Первый - то, кем является заемщик. Среди тех, кто может претендовать на помощь:

- участники льготных госпрограмм по покупке жилья;

- семьи, где более двух детей;

- семьи, где один ребенок, но оба родителя (или один, если второго родителя нет) не старше 35 лет;

- ветераны боевых действий;

- инвалиды и семьи с детьми-инвалидами;

- госслужающие;

- научные работники;

- сотрудники ОПК.

Второй критерий - соотношение дохода заемщика и платежа банку. Получить помощь могут рублевые ипотечные заемщики, у которых среднемесячный доход упал более чем на 30% за последние три месяца до подачи в банк заявки о реструктуризации (нужен подтверждающий документ). Если речь о валютных заемщиках, то им помощь полагается, если платеж по кредиту вырос в рублях более чем на 30% вследствие падения курса рубля по сравнению с платежом на сентябрь 2014 года. И наконец, получить поддержку могут те, у кого после выплаты ежемесячного взноса по кредиту остаются «копейки» (не более 1,5 прожиточного минимума на каждого члена семьи).

В дополнение к этому ипотечная квартира должна быть единственным жильем (точнее иметь доли в других квартирах заемщик и члены его семьи могут, но не больше 50% в сумме). Метраж ипотечной квартиры должен быть не больше 100 квадратных метров, жилого дома – не более 150 квадратных метров (плюс есть ограничения на каждого человека в зависимости от того, сколько людей проживает в квартире). Например, если вы живете в квартире площадью 50 "квадратов" один, то помощь вам полагается, если больше – то нет.

Просрочка по ипотечному кредиту должна быть не меньше 30 дней и не больше 120 дней. Кто не платит по жилищному займу больше 4 месяцев, помощь не получит.

Стоимость квартиры не должна превышать среднюю в регионе более чем на 60%. Для сравнения, по данным Росстата, сейчас один «квадрат» стоит в Москве 190 тысяч рублей. Значит, хозяевам квартир, где «квадрат» стоит больше 300 тысяч, рассчитывать на помощь от государства не стоит. По России средняя стоимость жилья составляет 58 тысяч рублей за метр.

По подсчетам Правительства, в рамках программы планируется оказать помощь не менее 22,5 тыс. заёмщиков. Все документы на предоставление помощи нужно предоставлять в банки-кредиторы.

СОВЕТ АИЖК

Чтобы избежать возникновения задолженностей про кредиту, следует руководствоваться двумя правилами при оформлении ипотеки:

- Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40% семейного дохода;

- «Подушка безопасности» на случай непредвиденных обстоятельств должна составлять до 6 ежемесячных платежей про кредиту.

КСТАТИ

Как ипотека превращается в аренду

Пилотная программа «Наем с правом выкупа» реализуется АИЖК совместно с дочерней компанией АФЖС и дает возможность заемщикам Агентства сохранить жилье при возникновении трудностей с обслуживанием ипотечного кредита, оформленного по стандартам АИЖК. В рамках программы АФЖС предлагает выкупить у заемщиков АИЖК недвижимость по рыночной стоимости с сохранением у заемщика и членов его семьи права проживания в ней на условиях долгосрочного найма. В дальнейшем, по мере стабилизации своей финансовой ситуации, заемщик может выкупить недвижимость обратно по зафиксированной в договоре цене.

За счет средств от продажи недвижимости в АФЖС полностью погашается ипотечный долг заемщика, тем самым прекращается увеличение просрочки и пеней. Разница между стоимостью продажи квартиры и остатком ипотечного долга вносится в качестве аванса по договору найма и может быть использована в счет оплаты рентных и жилищно-коммунальных платежей.

Цена покупки недвижимости, а также ежемесячный платеж по найму в первый год действия договора найма определяются на основании результатов, полученных независимым оценщиком. В дальнейшем ежемесячный платеж по найму ежегодно индексируется на величину инфляции. Цена обратного выкупа квартиры определяется как цена приобретения недвижимости АФЖС у заемщика, увеличенная на прогнозный индекс инфляции до предполагаемой даты выкупа.