2017-02-21T19:43:09+03:00

Ломать не строить: чем чревата незаконная перепланировка

Что стоит иметь в виду, если вы затеяли в квартире радикальную перестройку
Сейчас в России действуют достаточно жесткие законы, которые регулируют перепланировку квартир в многоэтажкахСейчас в России действуют достаточно жесткие законы, которые регулируют перепланировку квартир в многоэтажкахФото: Юлия ПЫХАЛОВА
Изменить размер текста:

Улучшить своё жилое помещение стараются многие. Мало кому нынче нравится «советский» вариант жилья. Cлишком длинные комнаты, большой или маленький «трамвайный» коридор, совмещённый санузел, нет простора и места. И начинают "ваять" и рушить...

ВЕРНИ КАК БЫЛО — ИЛИ ПРОСТИСЬ С КВАРТИРОЙ

Сейчас в России действуют достаточно жесткие законы, которые регулируют перепланировку квартир в многоэтажках. Самое минимальное наказание для граждан - по Кодексу об административных правонарушениях (ст. 7.21) - составляет от 1000 до 2500 рублей.

- В некоторых случаях проверяющий орган может ограничиться письменным предупреждением. Кроме того, на правонарушителя возлагается обязанность в разумный срок восстановить прежнее состояние помещения (п.3 ст. 29 ЖК). А это ещё несколько тысяч рублей. При этом не имеет значения, является правонарушитель собственником или нанимателем помещения, - уточняет партнёр юридической конторы "Неделько и партнёры" Марина Клепко.

А если по максимуму (то есть когда правонарушитель упорствует и возвращать все «как было» не хочет) — то может грозить принудительная продажа квартиры с аукциона. Из вырученных средств вычитается стоимость работ по возвращению жилья в прежнее состояние, и только оставшиеся деньги возвращают горе-собственнику.

- На практике продажа жилого помещения с публичных торгов или расторжение договора социального найма - случаи крайне редкие, - говорит эксперт. - Но все же такое случается. Разберёмся по порядку.

ПАНЕЛЬ, МОНОЛИТ...

Очень важно знать, по какой технологии построен ваш дом. Существует расхожее мнение, что в монолитных домах можно делать любые перепланировки, а в панельных - нельзя. В реальности все намного сложнее.

Панельные дома имеют каркасную и бескаркасную структуру. В первом случае панели не являются несущими (крепятся на каркас), во втором - основную функцию выполняют стены (собираются как карточные домики).

Монолитные дома строятся на основе арматурного каркаса. Несущих стен почти нет. Нередко в таких домах продаются квартиры-студии. Жильцы сами могут выбрать себе планировку по вкусу, но опять-таки не все дозволено.

- Приступая к перепланировке, нужно помнить, что квартира — это часть многоквартирного дома. Изменения ее конфигурации могут повлечь изменения конструкции всего жилого дома, отразиться на безопасности, возможности использования систем коммуникаций.

Поэтому до начала каких-либо строительных работ необходимо получить профессиональную консультацию, - предостерегает Марина Клепко.

О ЧЕМ ЛУЧШЕ ЗАБЫТЬ

По данным риэлтерских агентств, почти половина московских квартир подверглась перепланировке. Некоторые из них потом пришлось восстанавливать. Поэтому семь раз отмерь - один отрежь.

Итак, какие работы вы потом вряд ли согласуете?

- В доме любого типа строго настрого запрещается располагать ванную комнату, туалет и душевую над жилыми кухнями и комнатами. И наоборот, кухню в квартире можно располагать в любом месте, но не под санузлами соседей сверху. Такую незаконную перепланировку нельзя будет ни согласовать, ни легализовать в суде.

- Нельзя разрушать несущие стены.

- Нельзя сносить перегородку (или же обустраивать арку) между комнатой и кухней. Также запрещено расширение лоджий или балконов за счёт площади жилых комнат.

«Самый распространенный вид перепланировки – это увеличение зоны гостиной за счет присоединения кухни, а также оформление «французских окон» (панорамное окно от потолка до пола прим. ред.) путем сноса части стены. Это все запрещено», - поясняет руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева.

- Нельзя закрывать доступ к оборудованию (вентиляторам, кранам и прочее), подключать тёплые полы к общедомовым системам водоснабжения.

- На застекленные лоджии и балконы категорически запрещается переносить радиаторы отопления и демонтировать вентиляционный шкаф.

- При перепланировке нельзя проектировать жилые комнаты без непосредственного естественного освещения (то есть без окон).

- Нельзя сносить вентиляционный короб (чтобы сэкономить место и, например, втиснуть туда холодильник). Это приведет к тому, что соседи снизу будут дышать гарью.

- Нельзя менять конструкции ниш, колон, пилонов.

ЧТО МОЖНО

Как правило, без согласования можно сделать небольшой проем в стене, которая не является несущей, или межкомнатной перегородке, установить кондиционер (не во всех регионах), а также остеклить балкон или разобрать встроенную мебель.

ЧИТАЙТЕ МЕСТНЫЕ ЗАКОНЫ

Законы в Москве и других регионах немного отличаются друг от друга. Субъекты РФ вправе принимать свои нормативные акты, которые не противоречат федеральным.

Так и с перепланировкой. В каждом городе - свои правила, которые в целом вписываются в общефедеральные ограничения, но могут включать свои «фишки».

Например, в некоторых регионах — в частности, в Санкт-Петербурге — требуется согласование для установки кондиционера (в Москве этого не нужно).

СОБИРАЕМ БУМАГИ

Самый легкий способ – воспользоваться услугами специализированной организации. Она разработает проект и согласует с нужными органами всю документацию. Будьте внимательны и осторожны: организация, выполняющая такие работы, должна быть лицензированной.

Когда проект будет готов, следует обратиться в местную администрацию с заявлением о перепланировки квартиры.

Если перестройка уже налицо, то требуется собрать документы для ее узаконивания. Весь процесс занимает немало времени: от 3 месяцев до одного года.

Понадобятся:

- техпаспорт;

-эксплуатационную документацию до и после перестройки;

- заключение Роспотребнадзора, архитектурно-планировочного управления, пожарного надзора и СЭС;

-договор с проектной организацией.

В столице полный пакет документов подается в Мосжилинспекцию или многофункциональный центр (МФЦ), в городах поменьше – в местную администрацию или мэрию. Если госорганы не признали перепланировку жилья законной, - можно обратиться в суд.

А МОЖЕТ, ЕЕ ПРОДАТЬ?

Продать жилье с нелегализованной перепланировкой теоретически можно.

- Но найти покупателя в нынешних условиях рынка непросто. Дело в том, что сейчас до 70% сделок на рынке вторичной недвижимости проходит с привлечением заемных средств, а банки в свою очередь не кредитуют объекты с неузаконенной перепланировкой. Для тех же покупателей, кто приобретает квартиру на собственные средства, вопрос заключается в том, готовы ли они самостоятельно и за свой счет (после покупки) устранять нарушения, - рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева.

Если прежний хозяин сделал перепланировку, то это прописывается в договоре купли-продажи. Поэтому владельцу советуют узаконить перепланировку до продажи квартиры, либо сразу на порядок опустить цену.

 
Читайте также