Крым попросит Госдуму изменить законы о долевом строительстве

На стройке главным стал банк

Фото: Артем КИЛЬКИН

Крымские власти вышли с законодательной инициативой федерального уровня: нужно урегулировать взаимоотношения между застройщиком, банком и дольщиком в процессе долевого строительства.

Пока получается, что в жилищном законодательстве возникает путаница. Человек, который хочет купить квартиру в строящемся доме, заключает сразу два договора: с банком и с застройщиком. И не совсем понятно, как быть в ситуации, когда клиент решил разорвать сделку только с одним из участников этого треугольника.

КТО КОМУ ДОЛЖЕН?

Напомним, банк открывает специальный эскроу-счет, где хранятся деньги дольщика до окончания строительства. Это новшество появилось в 2019 году, чтобы обезопасить граждан: если вдруг дом в эксплуатацию не введут, то ваши денежки вернут. Вроде бы в теории просто, но, как пояснил вице-премьер Крыма Евгений Кабанов, практическое применение обновленного закона о долевом строительстве (ФЗ №214) выявило недоработки.

Так, ФЗ-2014 гласит, что застройщик обязан сдать объект клиенту после заключения договора долевого участия (ДДУ). И это обязательство не пропадает, если гражданин вдруг расторгает сделку с банком, где у него открыт упомянутый эскроу-счет. И в такой ситуации непонятно, кто кому что должен. Денег банк застройщику больше не дает, а договор с дольщиком остается в силе: достроить надо, а на какие средства-то?!

Если в такой ситуации дольщик подаст в суд на застройщика, то из-за существующих правовых коллизий вполне может выиграть дело. За невыполнение условий ДДУ в законе предусмотрены немаленькие штрафы, после которых предприятие может даже остаться банкротом.

Чтобы этого не произошло, Республика Крым предлагает внести в закон уточнение: как только дольщик разрывает договор с банком и перестает перечислять деньги на эскроу-счет, то одновременно теряет силу и ДДУ, застройщик такому неплательщику больше никакую недвижимость не должен.

- Основные обращения которые поступают от застройщиков по вопросам законодательства, касаются не только 214-й ФЗ, но и изменений в Градостроительный кодекс РФ, - отметил Евгений Кабанов. - Они связаны с урегулированием технических моментов, возникающих в практическом применении эскроу-счетов, договоров долевого участия и проектного финансирования банка.

КАК БЮРОКРАТИЯ ДЕЛАЕТ КВАРТИРЫ ДОРОЖЕ

Крымские чиновники также предлагают устранить противоречия 214-го закона и ст. 51 Градостроительного кодекса, где по-разному регулируются вопросы межевания участка под новый квартал. На выходе - споры и бумажная волокита, из-за которой квадратные метры становятся дороже.

Застройщики в последнее время отказываются от «точечных» проектов и предпочитают возводить с нуля целые микрорайоны на больших участках. Получил бизнесмен все нужные документы на огромный квартал сразу, а строит многоэтажки по одной и сдает их в эксплуатацию тоже по очереди. Это выгодно всем: люди быстрее получают долгожданное жилье, строители все время при деле, а владельцы успешно зарабатывают.

При этом люди, которые уже получили готовые квартиры, становятся собственниками земли под своим домом. И так каждый участок, сданный в эксплуатацию, сразу «отходит» десяткам счастливых владельцев. Его теперь нельзя трогать застройщику, он уже ему не принадлежит.

А бизнесу тем временем нужны кредиты на новую многоэтажку. Их тоже берут по очереди: сначала – на одну, потом – на вторую. Чтобы получить денежки, нужно дать банку залог – это участок земли под будущим зданием. По новому закону предприниматель может размежевать свой квартал на маленькие «кусочки» и закладывать по одному, не меняя проект и разрешения, выданные на один большой участок. А по старым законам – нужно все переделывать. А загвоздка получается в том, что оба этих закона – действительны! И исключений не предусматривают.

- Если документы не в порядке, правовую экспертизу у банкиров не пройдешь и не получишь кредит. Банкиры говорят: делайте межевание, а у строителей разрешения все на общий проект! Кадастровый номер менять – очень долго. Документы-то готовят по полтора года. В итоге сроки затягиваются, стройка не идет, людей сокращают, а цена квадратного метра – растет. И это не только крымская проблема, - разъясняют в Совете министров РК.

Вот и попадает застройщик в тиски сразу нескольких законов: заложить весь участок сразу - не может, потому что в одном из домов уже живут люди; межевать и менять кадастровые номера - это переделывать все документы, что выходит очень долго и дорого. Чтобы не было этих проблем, нужно прописать в законах ряд исключений, которые упростят работу и банкам, и застройщикам.

- Мелкие недочеты, связанные с практикой и технической работой, должны быть учтены при корректировке больших законов, по которым работают наши застройщики, - заключил Кабанов.

Все законодательные предложения передадут через представителя исполнительной власти Крыма в Совете Федераций сенатора Ольгу Ковитиди.

СПРАВКА КП

Изменения в в ФЗ 214 «О долевом строительстве» вступили в силу с 1 июля 2019 года. Новые правила игры на строительном рынке должны уберечь граждан от недобросовестных застройщиков, исчезающих вместе с деньгами за будущие квадратные метры. Гарантами получения квартир выступают банки, аккумулирующие на эскроу-счетах деньги дольщиков, и выдающие взамен подрядчикам кредиты на стройку. Эскроу-счета открываются уже после сдачи многоэтажки в эксплуатацию.

Эксперты давали прогнозы о подорожании жилья на первичном рынке на 5-10%, в зависимости от стоимости банковских услуг. Однако цены не взлетели вверх сразу - новая система финансирования не затрагивает многоквартирные дома, которые на 1 июля были готовы на 30% и выше, и в которых продано больше 10% жилой площади. К таковым в Крыму относится 48 проектов из 59-ти. Еще 4 застройщика решили расторгнуть договоры с дольщиками.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Специалисты: Цены на жилье в Крыму будут расти, но не из-за правок в закон о долевом строительстве

С 1 июля в России застройщикам запретят прикасаться к деньгам дольщиков, пока дом не сдадут в эксплуатацию (подробнее)

С 1 июля банки станут основными кредиторами и гарантами «долевых» застройщиков

Как это повлияет на рынок Крыма и смогут ли местные финансовые организации обеспечить деньгами строительную сферу (подробнее)