Покупаешь землю и дачу - не дай себя обмануть

По статистике, примерно половина участков, которые сейчас продаются в Подмосковье, не оформлены как положено. Это прогресс: еще несколько лет назад число таких участков и домов доходило до 80 процентов. Тем не менее покупателю стоит проявлять повышенную бдительность. После двух кризисных летних сезонов, когда спрос был низок, продавцы готовы сбывать «застоявшийся» товар любыми способами - лишь бы получить наконец деньги. Купили участок. Оказалось... не тот Это сейчас проблема номер один на рынке земли. Очень часто участки «по документам» и в реальности отличаются друг от друга: и по размерам, и по местоположению. Если речь идет о паре соток, отхваченных за счет общей земли, - это еще полбеды. Но известны случаи (о них нам неоднократно сообщали читатели сайта kp.ru), когда выяснялось, что целый ряд участков в товариществе или дачном поселке расположены «со сдвигом» по сравнению с тем, как они должны располагаться согласно данным кадастра. А соответственно и большинство домов оказались на чужой территории. Бывает, продавцы-частники и сами не знают, что у них проблемы, - несоответствие границ участка в реальности и по документам обычно обнаруживается при межевании. Эксперты объясняют такую ситуацию особенностями землеустроительных работ в 80 - 90-е годы - участки нарезались зачастую на глазок. Но нередко покупателей сознательно вводят в заблуждение - типа «оформите все по дачной амнистии». По словам риэлторов, ситуацией охотно пользуются и мошенники. Характерное кидалово: показывается один участок, в хорошем месте, а после сделки выясняется, что документы оформлены на соседний - заболоченный. Как избежать. Во-первых, помните: вы становитесь собственником строго той недвижимости и в тех границах, которые подтверждены документами. Права на неучтенные сотки придется доказывать в суде - что долго и дорого. В суде решаются и все межевые споры с соседями. - При покупке земли надо требовать с продавца кадастровый план участка с межевым делом, где четко определены границы земли, - советует Роман Вихлянцев, директор по риэлторской деятельности АН «Простор». Важный момент: по дачной амнистии поставить участок на кадастровый учет можно без проведения межевания. Это сильно облегчает жизнь дачникам, но до поры до времени. Именно при такой упрощенной схеме оформления нередко впоследствии и всплывают проблемы с границами. Что стоит иметь в виду покупателю участка. ДЕНЬГИ СЕЙЧАС. Остальное - когда-нибудь потом... Риск быть кинутым на подмосковном рынке, увы, вырастает вместе со стоимостью недвижимости. Если при покупке демократических шести соток в садовом товариществе проблемы чаще всего возникают с границами и «легитимностью» документов, то в так называемых организованных поселках - в том числе дачных - круг возможных нестыковок значительно расширяется. Самая характерная проблема: загородный застройщик элементарно не выполняет своих обязательств - «забывает» клиентов сразу после того, как они заплатили ему деньги. В результате люди, которые думали, что благодаря кризису и упавшим ценам смогли удачно приобрести землю в престижном поселке, обнаруживают: застройщик не только обещанную инфраструктуру обеспечивать не собирается, но и не подвел ни электричество, ни воду. И непонятно, когда подведет. Нередко в таких случаях и продать участок невозможно. Поскольку земля под поселком оформлена единым куском (покупатель как бы приобретает право на долю в ней), а застройщик совершенно не торопится переоформлять документы. В принципе похоже на известную схему с обманутыми дольщиками. Не случайно с прошлого лета специалисты заговорили о возможной волне проблем с обманутыми дачниками. Как избежать. Все рекомендации, которые обычно даются по выбору застройщика в городе, в принципе применимы и на загородном рынке. В том числе и совет не подписывать никакие документы, суть которых вам не вполне понятна, без консультации с юристом, который специализируется на такого рода сделках. Также стоит помнить: любые обещания представителей девелопера имеют силу только в том случае, если прописаны в договоре. ВАЖНО Эти документы должны быть на руках у продавца земли для заключения сделки: 1) свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю, 2) правоустанавливающий документ (договор купли-продажи или дарения участка, свидетельство о наследстве, постановление местной администрации о выделении земли), 3) кадастровый паспорт участка. БДИ! Пусть вас насторожит, если продавцы или их представители показывают вам документы на землю и дом, но не дают копию на руки. Как правило, это означает, что с документами что-то не чисто - иначе чего скрывать? При этом надо осознавать, что и не каждый юрист сможет сходу, за пять минут оценить степень проблемности тех или иных документов, - при сделке с землей, на которой находятся дом и, возможно, какие-то еще строения, пакет получается довольно большой. Этим и пользуются недобросовестные «загородные» дельцы. А еще аферисты делают так... Достаточно характерны, по словам риэлторов, продажи одного и того же участка сразу нескольким покупателям. Причем опасаться этого надо как на «диком» садово-дачном рынке, так и - особенно - в организованных поселках. В последнем случае схема примерно такая же, как и при продаже квартиры в новостройке по предварительному договору (см. «Ваш дом» за 22 марта с. г. и сайт kp.ru). Такой договор нигде не регистрируется и по сути является лишь обязательством заключить в перспективе основной договор, чем мошенники и пользуются. Покупателем вы, строго говоря, по такому договору не становитесь и никаких прав на уже оплаченную недвижимость формально не имеете. А вы с какими проблемами сталкивались при покупке участка?