Что будет с ценами на землю и жилье после расширения Москвы

Весть о присоединении к столице районов между Киевским и Варшавским шоссе вызвала бурю радости у застройщиков, чьи объекты находятся на этих землях. Они спешно переписывают прайсы на жилье в строящихся домах, которые оказались в пределах «новой Москвы». Некоторые риэлторы уже говорят о подорожании на треть.

Воспрянули духом и продавцы коттеджей и прочей загородной недвижимости (спрос на этом рынке сейчас достаточно низкий - см. «Ваш дом» за 14 июля с. г. и сайт kp.ru). Появились прогнозы, что земля и коттеджи под Подольском или Апрелевкой вырастут в цене аж в два раза!

А вот дачники не очень рады новостям о расширении столицы. Многие беспокоятся: а не объявят ли по этому случаю их садовое товарищество «вне закона»?

Насколько имеют под собой основания все эти ожидания и опасения?

Спрос появится, если построят скоростные дороги

- Очевидно, что цены на недвижимость в «новой Москве» подрастут - и на землю, и на жилье. Это связано с психологическими ожиданиями, на волне которых продавцы уже начинают завышать цены. Однако максимум повышения, о котором может идти речь прямо сейчас даже для очень хорошо расположенных объектов, - 20 процентов, - считает Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. - Ведь пока нет официально утвержденного мастер-плана развития этих территорий и толком непонятно, что там будет, нельзя и сказать, насколько действительно повысится ценность расположенной там недвижимости и когда это произойдет.

Оценки руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru) Олега Репченко еще скромнее: продавцы, конечно, будут всеми силами пытаться на новости о расширении Москвы разогреть рынок, но цены реальных сделок с жильем в присоединенных районах вряд ли вырастут более чем на 10%. Таков в среднем разрыв в стоимости квартир в нынешних замкадовских московских районах и соседних областных городах. В самом деле, с чего квартиры в «новой Москве» должны стоить дороже, чем в уже московских Солнцеве или Новокосине? Более серьезный рост цен на жилье и остальную недвижимость, по мнению Репченко, возможен, когда в «новой Москве» что-то реально начнет меняться в плане транспорта и социалки.

Пока же, очевидно, в «новой Москве» развернется серьезное строительство. И некоторые специалисты считают, что это, напротив, может подтолкнуть цены вниз, например, на дачном рынке. Как минимум ожидается снижение спроса на аренду дач в этих районах - мало кому охота отдыхать рядом со стройкой.

Помешать росту цен на недвижимость в «новой Москве» может и транспортная проблема.

- Пока не будут построены новые скоростные магистрали, не будет создана более эффективная сеть общественного транспорта, получится бутылочное горлышко с увеличившимися пробками на дорогах, - «старая» и «новая» Москва просто не смогут толком взаимодействовать, - считает Константин Апрелев.

Более конкретные перспективы новых московских районов, по мнению экспертов, станут понятны не ранее чем через пару лет. А в целом на развитие «присоединенных территорий» может уйти лет двадцать.

Что касается отдаленной перспективы, то, как считает Олег Репченко, один из возможных сценариев такой. Если власти сдержат обещание строить на новых московских территориях разнобюджетное жилье, включая достаточное количество экономкласса, в будущем это может привести к некоторому понижению цен на квартиры в Москве в целом.

Кто выиграет?

- В выигрыше от расширения столицы, безусловно, окажутся те, у кого в собственности участки земли в пределах «новых территорий», - говорит Константин Апрелев. - Но речь идет только о собственниках с безупречными документами, подтверждающими их права. Такая чистая юридически земля подорожает определенно, хотя сейчас сложно сказать на сколько.

Увы, как утверждает наш эксперт, до половины сделок с участками в Подмосковье, которые заключались в предыдущие годы, не вполне корректно оформлены. Скажем, участок находится в зоне, где выделяться в частную собственность он вообще не может (например, на землях лесного фонда), или у владельца проблемы с документами. Судьба этих участков будет зависеть от того, насколько лояльно в перспективе будут смотреть на такие «права» власти. Это касается всех типов земли, включая дачные и садовые участки.

ВАЖНО

Напомним: право собственности гражданина на земельный участок подтверждает следующий набор документов:

1) правоустанавливающий документ - решение местной администрации о выделении земли в собственность, договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство;

2) кадастровый план участка;

3) свидетельство о регистрации права собственности на участок.

Если имеются ВСЕ эти документы, просто отобрать землю никто, включая государство, у вас не может - ее могут только выкупить.Стоит, однако, иметь в виду один каверзный момент. По дачной амнистии поставить участок на кадастровый учет и получить кадастровый паспорт сейчас можно без проведения межевания. Так вот, гарантия, что кто-то не сумеет предъявить права на часть вашей земли, есть только в том случае, если установлены точные границы участка (то есть межевание проведено) и именно в этих границах участок поставлен на кадастровый учет.