Как не попасть в обманутые дольщики

В этом году власти всерьез взялись за проблему обманутых дольщиков.

В этом году власти всерьез взялись за проблему обманутых дольщиков. В закон о долевом строительстве несколько раз вносились поправки, призванные усовершенствовать защиту прав граждан.

«КП» попробовала разобраться, какие недострои власти признают проблемными. И когда покупателям новостроек тем не менее лучше рассчитывать прежде всего на свою собственную бдительность.

Если застройщик накосячил

И московские, и подмосковные власти сейчас ведут официальные черные списки - реестры проблемных новостроек и застройщиков. Идея простая - граждане должны знать героев и больше им денег не нести. Критерии проблемности, однако, у каждого региона свои.

Московские власти руководствуются приказом Министерства регионального развития РФ № 403 от 20.09.2013 г. В столичном реестре проблемных новостроек (см. «На заметку») - в основном те жилые комплексы, по которым возбуждены уголовные дела или идет судебное разбирательство. В большинстве своем это стройки еще 2010 - 2011 годов самой разной степени недостроенности. И даже на 100% готовые дома. Бывает так, что дом-то уже есть, но у застройщика нет каких-то документов или против него заведено уголовное дело. А пока идут тяжбы, граждане не могут оформить права собственности и въехать в квартиры...

В Подмосковье, где проблема обманутых дольщиков стоит особенно остро, даже принят свой местный закон - «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области». Список нарушений, за которые подмосковный застройщик может угодить в черный список, пошире, чем в столице. Проблемными признаются и те, кто никого еще не обманул, но, скажем, имеет проблемы с финансовой отчетностью. Это важный момент, поскольку сам покупатель новостройки, как правило, не в состоянии оценить, что там у застройщика с финансами.

Сейчас в реестре проблемных объектов, который ведет правительство Подмосковья, 38 строек. А в реестре проблемных застройщиков -101 компания, 32 включены туда в 2015 году.

Как сориентироваться самому?

Эксперты подтверждают, что официальные черные реестры - дело великое, поскольку дисциплинируют самих застройщиков. Ну кому охота растерять клиентов? Но если компании нет в реестре проблемных, это еще не гарантирует, что она достроит вам дом.

- Случаи, когда деньги с дольщиков собирались лишь затем, чтобы сбежать с ними за рубеж, сейчас все-таки редки, - говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. - Но условия работы в кризис таковы, что и вполне добросовестная компания, которая соблюдает законодательство и вовремя сдает все отчеты, может неожиданно допустить какие-то просчеты.

Вот несколько признаков, которые косвенно свидетельствуют о том, что у компании пошли какие-то косяки.

1. Строительство явно идет с задержкой. Скажем, дом должен быть сдан во втором квартале 2016 года, а там еще и фундамент не достроен.

2. Граждане, уже заключившие с застройщиком договора, активно пытаются сбыть квартиры с рук. До оформления прав собственности это делается через переуступку прав требования. Если желающих переуступить права в одном и том же доме, да по завлекательным ценам, что-то многовато - насторожитесь.

3. Непрямые схемы продажи.

- Скажем, застройщик вам предлагает заключить договор не с ним, а со своим поставщиком арматуры. Мол, расплатился квартирами с подрядчиком, а тот их сам продает, - приводит пример Константин Апрелев.

4. С понравившимся вам жилым комплексом вроде бы все нормально, но на других объектах застройщика есть проблемы.

5. Договор не соответствует законодательству (несмотря на бдительность властей, такое все еще встречается).

Заключается не по закону о долевом строительстве (214 ФЗ), а с использованием обходных схем - предлагают купить какие-то облигации и т. п.

Фото: Екатерина МАРТИНОВИЧ

Что делать, если вы попали

Здесь вы найдете критерии, по которым вас официально признают обманутым дольщиком в Москве.

А здесь - что сделать, чтобы вас включили в столичный реестр пострадавших граждан.

И все то же - для Подмосковья.

Присутствие вашего имени в реестре пострадавших дольщиков, конечно, не гарантирует, что все ваши проблемы будут немедленно решены. Но означает, что ваша проблема признается государством и оно по крайней мере будет пытаться что-то по этому поводу сделать (например, будет найден новый застройщик, выделены какие-то деньги из местного бюджета и т. п.).

НА ЗАМЕТКУ

Новостройки Москвы, официально признанные проблемными.

● ул. Генерала Глаголева, вл. 17 - 19, корп. 1, 2. Пострадавшие: 89 чел. Готовность жилого комплекса: 100%. Идет следствие.

● Южное Тушино, мкр. 11. Пострадавшие: 1270 чел. Готовность: 100% (корп. 2, 3, 6). Идет следствие.

● ул. Народного Ополчения, вл. 33, корп. 4. Пострадавшие: 410 чел. Готовность: 0%. Для окончания строительства требуется 1,3 млрд. руб.

● ул. Полярная, д. 34, стр. 3. Пострадавшие: 40 чел. Строительство невозможно по техническим причинам.

● ул. Кировоградская, вл. 22, к. 2. Пострадавшие: 217 чел. Готовность: 90%. Нужно 20 млн. руб.

● ул. Кременчугская, вл. 11 - 17, корп. 18 - 18А, корп. 2АБВ. Пострадавшие: корпус 18 - 111 чел., корпус 2АБВ - 155 чел. Готовность: 30% и 99%. Требуется 2 млрд. руб.

● ул. Фабрициуса, вл. 22. Пострадавшие: 44 чел. Готовность: 99%, идут судебные разбирательства.

● ул. Генерала Белобородова, вл. 20 - 26. Пострадавшие: 69 чел. Готовность: 15%, требуется 1,3 млрд. руб.

● ул. Кастанаевская, вл. 68. Пострадавшие: 37 чел. Готовность: 0%, ведутся судебные разбирательства. Нужно 115 млн. руб.

● ул. Академика Пилюгина, вл. 18. Пострадавшие: 18 чел. Готовность: 100%.

● Щербинка, ул. Овражная, д. 3 - 8. Пострадавшие: 1001 чел. Готовность: разная. Определен новый застройщик. Требуется 4,8 млрд. руб.

● Щербинка, ул. Мостотреста, вл. 7. Пострадавшие: 75 чел. Строительство не начиналось.

● Щербинка, мкр. Местечко Барыши. Пострадавшие: 23 чел. Готовность: 50%. С гражданами перезаключены договоры.

● Троицк, ул. Текстильщиков, Е-42. Пострадавшие: 401 чел. Готовность: 85%. Переоформляются договоры.

● Троицк, ул. Текстильщиков, Е-39, корп. 1, 2. Пострадавшие: 253 чел. Готовность: разная. Требуется 420 - 430 млн. руб. Предполагается, что граждане-соинвесторы создадут ЖСК и достроят объект сами.

● Наро-Фоминский район, д. Марушкино. Пострадавшие: 410 чел. Готовность: 90%. Для завершения строительства создано ЖСК.

● Кокошкино, ул. Труда, д. 3. Пострадавшие: 210 чел. Готовность: 85%. Нужно 68 млн. руб., в том числе 40 млн. руб. на внешние инженерные коммуникации.

● Подольский р-н, с. п. Михайлово-Ярцевское, п. Шишкин Лес. Пострадавшие: 116 чел. Готовность: 90%. Ведутся судебные тяжбы.

(Подробности на портале Комплекса градостроительной политики и строительства г. Москвы).

Полный список проблемных застройщиков и строек Подмосковья.

ПОЛЕЗНЫЕ ССЫЛКИ

http://stroi.mos.ru/informaciya-o-bankrotstvah - застройщики Москвы, которые находятся в предбанкротном состоянии или в процессе банкротства

http://msk.mosreg.ru/dokumenty/reestr-problemnykh-zastroyshchikov-/ - реестр проблемных застройщиков Подмосковья

http://stroi.mos.ru/zastroischiki-rabotauschie-po-214-fz-iii-kvartal-2015-goda - белый список застройщиков Москвы, которые работают по закону о долевом строительстве (то есть права дольщиков максимально защищены)