Олег Матвейчев: «Дольщикам Urban Group в какой-то мере повезло»

Не успели улечься страсти вокруг банкротства СУ-155, оставившего недостроенными более сотни объектов в 14 регионах, как новое потрясение. Теперь банкротится Urban Group – до недавнего времени один из крупнейших застройщиков Подмосковья. В ее портфеле такие разрекламированные на рынке и неоконченные крупные проекты, как «Видный город», «Лайково», «Лесобережный» и другие. Безусловно, банкротство создало новый очаг социальной напряженности – в сложной ситуации оказались почти 14 тысяч человек, большинство из которых, как это и бывает при долевом строительстве, покупали жилье в ипотеку.

К их утешению стоит отметить, что на сегодняшний день строительный рынок находится далеко не в том нецивилизованном и растерянном состоянии, в котором, прямо скажем, пребывал на заре постперестроечной эпохи. На примере всех последних банкротств видна безусловная политическая воля к разрешению проблемы пострадавших дольщиков. Государство однозначно берет ситуацию под контроль и в результате объекты достраиваются по разным схемам финансирования. Только за последние пять лет помимо бюджетных инвестиций было привлечено более 50 миллиардов внебюджетных средств. В результате сданы в эксплуатацию 120 долгостроев, жилье получили почти 20 тысяч соинвесторов. Учитывая то, что число обманутых дольщиков в России составляет порядка 45-50 тысяч человек, динамику решения проблемы можно считать весьма положительной. До 2023 года Минстрой рассчитывает вообще закрыть тему долгостроев. Для этого к 1 августа текущего года регионам предписано представить свои дорожные карты по разрешению конфликтов.

Пострадавшие, но не обманутые

Что касается Urban Group, то дольщиков этого застройщика пока причислять к обманутым нет никаких оснований. Да, сроки сдачи объектов в эксплуатацию затягиваются. Но процедура банкротства уже началась, а это, как объясняет Минстрой, способ скорейшего возобновления строительства. Тем более между руководством Подмосковья и федеральным правительством достигнута договоренность о том, что объекты будут достроены – этим занимается Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Губернатор Московской области Андрей Воробьев также заверил, что областное правительство возьмет на себя завершение строительства всей сопутствующей социальной инфраструктуры. Половину необходимых средств выделят из федерального бюджета, а другие 50% - из регионального. В начале июля парламент Московской области принял решение об увеличении областного бюджета на 2018 год и выделении первых 3 миллиардов рублей на стройку.

Также стартовал прием документов у дольщиков для включения их в реестр требований о передаче жилых помещений. Для этого в Подмосковье открыты специализированные центры рядом с приостановленными стройками. Навстречу дольщикам идет Сбербанк, в портфеле которого сотни ипотечных кредитов по проектам Urban Group - он продлил для заемщиков сроки подтверждения целевого использования займа до 1 июня 2021 года. В банке подчеркнули, что «превентивно позаботились о том, чтобы наши клиенты и клиенты компании-застройщика финансово не пострадали по независящим от них причинам». Впрочем, Сбербанк и сам должен быть заинтересован в том, чтобы жилье было достроено. Как минимум потому, что кредитной организации элементарно не выгодно расторгать ипотечные договоры. Логично предположить, что этому примеру последуют и другие банки-кредиторы дольщиков обанкротившегося застройщика.

Естественно, у людей есть альтернатива – отказаться от квартир и расторгнуть ДДУ. На фоне нагнетаемой вокруг объектов Urban ситуации появляется информация и о попытках подтолкнуть дольщиков к расторжению договора долевого участия, которые предпринимают агентства недвижимости или всевозможного толка «юристы» с целью выкупа будущих квартир по заниженной стоимости.

Однако прежде чем определиться, дольщики должны понимать, какие подводные камни таит в себе отказ от ДДУ. Попробуем разобраться.

Ущербное возмещение

Сегодня гражданам – участникам ДДУ, по объектам которых есть перспектива достройки, экономически нецелесообразно расторгать договор долевого участия – это факт, с которым практически никто не спорит. Прежде всего, из-за разницы в стоимости строящегося и готового жилья, а также по причине прогнозируемого роста цен на новостройки в дальнейшем.

Уже в первом полугодии 2018 года аналитики рынка зафиксировали в Московском регионе увеличение средних цен, причем как на раскрученные жилые комплексы, так и на новые проекты. Обусловлено это многими факторами, но главным эксперты считают реформирование отрасли в связи с изменением закона о долевом строительстве, который ужесточает требования к застройщикам. Так, теперь возведение жилья будет осуществляться по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство.

Вводится понятие экскроу-счета. Теперь участник долевого строительства будет передавать деньги не непосредственно застройщику, а уполномоченному банку, который кредитует возведение объекта. Предполагается, что это повысит защиту аккумулируемых таким образом средств дольщиков. Однако более серьезный уровень защиты повлечет и повышение требований, предъявляемых банком к застройщику. Как результат, это неминуемо приведет к переструктурированию рынка новостроек, на что повлияет в том числе и рост издержек девелоперов, которые теперь смогут получить деньги дольщиков только после завершения строительства.

И сегодня мы можем наблюдать, как с рынка уходят мелкие и средние игроки, а основная доля консолидируется у крупных застройщиков. Последние в ожидании более понятных правил с осторожностью будут браться за новые проекты, что приведет к уменьшению объемов строительства и, как следствие, снижению предложения на рынке. Напротив, спрос на новостройки пусть незначительно, но стабильно растет, что также способствует повышению цен на жилье.

Тенденция к дальнейшему повышению цен на квартиры, которые и без того выросли от первоначальной стоимости по ДДУ, наблюдается и по отношению к объектам Urban Group. Еще недавно проекты компании были постоянными участниками рейтингов самых популярных новостроек Подмосковья.

Только спокойствие

Изматывающее ожидание окончания строительства – существенный аргумент для пострадавшего дольщика не медлить с принятием решения. Спровоцировать его на необдуманные действия может и неверная трактовка информации в СМИ или даже заведомо ложные утверждения, распространяющиеся так называемыми «независимыми юристами».

Но не в ситуации с Urban Group. Дольщикам компаний в какой-то мере даже повезло, если сравнивать истории с другими пострадавшими. Люди в свое время осознанно остановили свой выбор на этом девелопере. Компания выгодно выделялась в Подмосковье не только внушительными объемами вводимого в строй жилья, но и славилась своим красивыми комплексами, создавая их по западному образцу – с хорошей архитектурой и инфраструктурой. Уникальность проектов признают специалисты, в том числе Минстрой России. В ведомстве отмечают нестандартность архитектурных решений и интересные планы развития территорий, поэтому было принято решение достраивать объекты в соответствии с действующими проектными декларациями.

Учитывая скорость развития ситуации, можно с уверенностью говорить о том, что новый застройщик объектов Urban будет выведен на площадку в самое ближайшее время. Уже стали известны точные сроки завершения строительства по целому ряду объектов. Вице-премьер РФ Виталий Мутко обещал, что первые шесть домов будут введены в строй в декабре 2018 года. Это значит только одно – процесс запущен. Поэтому хочется верить, что все эти новостройки станут украшением Подмосковья и пусть с небольшой задержкой, но очень скоро обретут своих новоселов.

Можно, конечно, переложить ответственность за принятие решений на других. Например, прислушаться к мнению разных юристов, которых по понятным причинам всегда много вокруг любого проблемного объекта и для которых горе дольщиков – не более чем средство заработка. Однако прежде чем расторгать договор долевого участия только по причине переноса сроков сдачи объекта из-за банкротства застройщика, стоит десять раз подумать.

Поэтому здесь видится единственный выход – убрать эмоции и хорошо все взвесить. Может оказаться, что получение денежной компенсации затянется, а за это время желанная квартира будет достроена, но жить в ней будут уже другие люди.