Чем закончится страшная сказка дольщиков ЖК «Сказочного леса» скандального застройщика Seven Suns Development

Фото: Shutterstock

А все потому, что помимо застройщика и покупателя в процессе под названием «долевое строительство» появляется банк.

Повышенные ожидания регулятора, как мы сейчас понимаем, были преждевременными и необоснованными, потому что серьезность контроля финансового сектора оказалась беспомощна перед коварством и цинизмом некоторых застройщиков.

История объектов жилого строительства в Москве застройщика с питерской пропиской Seven Suns Development (ред. Севен Санс) вновь не сходит с экранов и лент телеграм-каналов. Кто-то говорит, мол, дольщики сами виноваты – надо было смотреть, кому и за что несешь деньги. Другие размышляют над бесшумной реакцией городских и муниципальных властей. А в это время оставленные пока без собственности дольщики ЖК «Сказочный лес» вместо того, чтобы собирать чемоданы и праздновать новоселье, мощной армадой выступают против застройщика в федеральных СМИ, чтобы получить хоть какие-то разъяснения годичному ожиданию своих оплаченных ключей.

Ситуация совсем неоднозначная, особенно при обстоятельном изучении вопроса. Ведь у нас как, если застройщик бедовый, то достаточно задержать ввод новостройки на 6 и более месяцев, чтобы попасть в Единый реестр проблемных объектов и прослыть неблагонадежным. Здесь же, речь идет уже о годовом переносе сроков и не совсем похожих на правду аргументах со стороны девелопера – от пандемии до удорожания стройматериалов на фоне непредсказуемой экономической ситуации и проблем с поставщиками. Застройщик уровня Севен Санс должен был все-таки рассчитывать и риски, и случаи форс-мажоров, и ситуаций непреодолимой силы, но не обороняться этими обстоятельствами.

Но пока вопрос пролонгируется, дольщики так и не могут добиться правды ни в ФОИВах, ни в Верховном суде. Им остается только единственный вариант – пытаться выйти на диалог с владельцем проекта «Сказочного леса» Алексеем Рыжковым. А это оказалось не так-то просто….

Редакция «Комсомольской правды» подключилась к прецеденту, чтобы разобраться, планирует ли Севен Санс завершение строительства ЖК «Сказочный лес» или всё закончится передачей объекта под достройку государства из городского бюджета; в схеме эскроу-счетов, и как такое стало возможным со стороны застройщика, входящего в пул крупнейших игроков строительной отрасли.

ИЗ ПЕТЕРБУРГА В МОСКВУ…

Казалось бы, ну сколько раз твердили миру, что при покупке недвижимости проявляйте должную осмотрительность и тщательно изучайте портфель объектов, репутацию, отзывы, а также картотеку судебных дел о застройщике со сведениями о привлечении денежных средств, чтобы не пополнить ряды митингующих обманутых дольщиков и не искать истину в штрафных копейках за нарушение сроков сдачи.

В отношении Севен Санс весь интернет наводнен информацией, предостерегающей от якобы завиральных сделок с привлекательными супернизкими ценами на жилье и особого формата по работе с жалобами покупателей.

Однако при знакомстве с застройщиком ощущение противоречия не покидает.

По данным авторитетных отраслевых площадок, девелопер входит в 30-ку крупнейших по объемам вводимых метров в стране (ред. Seven Suns Development по данным Единого ресурса застройщиков занимает 23 место в масштабах России по объему текущего строительства). Это полмиллиона квадратных метров недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области. География реализации проектов развернута в 3 областях Ленинградской, Московской, Вологодской, что свидетельствует об активной деятельности компании с вполне конкурентоспособным маркетингом. Но это только на первый взгляд…

Петербургский застройщик очень нескромно зашел на московский рынок и сразу же попытался закрепиться на 3 га на Рублево-Успенском шоссе, параллельно погрязнув в череде громких столичных скандалов. Такое масштабирование привлекло внимание коллег, инвесторов, подрядчиков, брокеров и самих граждан, для кого цена – решающий критерий покупки.

Главный вопрос, которым задаются дольщики, – откуда такой ресурс на приобретение и согласование участков под застройку на столь высококонкурентном рынке как Москва?

Тогда же разные источники стали писать, что на деле за вологодского бизнесмена Алексея Рыжкова есть кому слово замолвить в судебной системе, судя по их напористости и смелости в судах, поэтому такая решительность в действиях и изобретательность при процедуре оформления договоров с эскроу-счетами по ряду проектов застройщика.

Кстати, о хитрых конфигурациях со стороны застройщиков при оформлении сделок с эскроу-счетами говорил ранее член комитета ГД по строительству и ЖКХ, руководитель рабочей группы президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александр Якубовский, выступая с инициативой запуска прокурорской проверки в отношении таких компаний, кто продал 10% квартир в новостройке по цене ниже рыночной более чем на 20%.

Ход строительства: сентябрь 2021 года. Фото: www.skazochniyles.ru

ЧЕМ ДАЛЬШЕ В ЛЕС, ТЕМ ДАЛЬШЕ СКАЗКА…

Сперва были толки, что концептуальная составляющая портфеля проектов застройщика, мягко говоря, овеяна оккультизмом, но покупатели не обращали на это внимания, поскольку демпинг стартовой цены за метр (ред. купить квартиру можно было от 3,8 млн. руб.) ослеплял тех, кто грезил о собственном квадрате в столице, а также стимулировал инвесторов к оптовой покупке лотов.

В реальности имеем такой расклад на данный момент, народ только и может себе позволить, что приехать на стройплощадку и побродить вокруг окружающего стройку забора. Многие взяли кредиты, отдали все накопления, а теперь живут на съемных квартирах. Такую нагрузку потянет не каждый.

- Мы планировали заселиться в декабре прошлого года, - рассказывает дольщик Алексей Волков, который купил для своей семьи 2-комнатную квартиру за 9 млн. – Хотели встретить Новый год в своей квартире. А сейчас снимаем жилье, и как будто две ипотеки платим. Это тяжело.

Такая же ситуация у мамы троих детей Евгении Овчинниковой. В 2019-ом она вложилась в новостройку, а сейчас, вместо того, чтобы припеваючи жить в новой уютной квартирке и радоваться, едва сводит концы с концами.

- Мы вынуждены снимать жилье и оплачивать ипотеку. И когда все это завершится, когда закончится строительство, мы уже и не знаем.

Таких историй – через одну. Каждый новый месяц, который добавляется к «просрочке» в сдаче домов, для дольщиков – почти катастрофа. Разве могли они предположить, что, отдав деньги по договору долевого участия застройщику, вынуждены будут ждать у моря погоды.

Национальный парк «Лосиный остров», вне всяких сомнений, — экологическая гордость Москвы. Он обладает особо охраняемым статусом федерального значения — II категория по классификации Международного союза охраны природы.

Кто бы мог предположить, что в его буферной зоне муниципальные власти, а тем более федеральные надзорные органы разрешат строительство жилого комплекса? Однако город утвердил строительство жилого комплекса и выдал разрешение на строительство, таким образом подтвердив законность разработанной проектной документации. Арбитражный суд Москвы признал решение Мосгорстройнадзора о выдаче разрешения на строительство ЖК «Сказочный лес» действительным. Лишь 31 января 2020 года Верховный суд поставил в спорах и препирательствах точку, приняв сторону Seven Suns Development. После были апелляции и кассации, но все такие же безуспешные.

Сперва «Сказочный лес» попал в котлован спора о границах охранной зоны, тем самым, настроив против себя руководство парка Лосиный Остров, Минприроды и экологов. Минприроды не согласовало застройщику социально-экономическую деятельность на этом участке в 2018 году, значит, разрешение на строительство могло быть признано незаконным, вследствие чего проект запросто могли признать самостроем, что, в свою очередь, могло привести к его сносу за счет собственника. Это грозило тем, что 2 000 семей могли остаться без жилья (ред. по проекту задумано 4 корпуса на 1803 квартиры).

По этой же площадке в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ) Департамент городского имущества города Москвы обратился к застройщику об оплате смены ВРИ, Арбитражный суд взыскал со строительной компании 1,6 млрд руб.

А началась история ЖК «Сказочный лес» с проекта Москвы по обустройству 60 особо охраняемых природных территорий, среди которых была и территория Лосиного Острова. Об этом писали Ведомости, отмечая, что победителю торгов, скорее всего, потребуется менять вид разрешенного использования участков, снести существующие строения и выполнить инженерную подготовку территории.

Похожая история, к слову, была и с первым проектом этого застройщика в Москве - микрорайоном «Светлый мир «В стремлении к свету» у метро «Алтуфьево». Дело в том, что ЖК вырос прямо «под носом» у тупиковой железнодорожной ветки, «зайдя» на территорию ОАО «РЖД». Из-за этого госкорпорация-перевозчик и строительная компания тоже судились, и Росреестр на месяц приостанавливал регистрацию договора долевого участия. И в тот раз конфликт также разрешился в пользу девелопера.

Ход строительства: март 2022 года. Фото: www.skazochniyles.ru

ТОКСИЧНЫЕ АКТИВЫ

В течение 2022 года появляются сообщения о том, что Севен Санс открывает новые юридические лица, меняет названия старых юридических лиц, а также ведет переговоры о приобретении уже действующих компаний с опытом работы в девелопменте. Косвенно эти признаки могут указывать на отсутствие заинтересованности владельца в сохранении бренда как такового.

Об основателе Севен Санс Алексее Рыжкове информации практически нет, поэтому можно понять волнение и негодование дольщиков, которые пытаются добиться аудиенции с бенефициаром.

Рыжков, официально заявленный как владелец Seven Suns Development, в широких московских кругах мало кому знаком, зато хорошо известен в Вологде и Санкт-Петербурге. Вологда – родной город застройщика, между прочим, сына почетного жителя Вологды Петра Рыжкова, главы местного ЗАО «Горстройзаказчик», акционера завода железобетонных изделий и конструкций, постоянного участника рейтинга миллиардеров Санкт-Петербург. Однако персона Рыжкова старшего фигурирует в уголовном деле о злоупотреблении служебным положением как раз в отношении ЗАО «Горстройзаказчик». Как писал Коммерсантъ, «Директор "Горстройзаказчика" Петр Рыжков и бывший начальник ГУВД Леонид Летнев подозреваются в растрате и злоупотреблении служебными положениями, а мэр Якуничев привлечен по делу свидетелем».

Да, и Санкт-Петербург – место, где фамильный бизнес Seven Suns прославился объектами, вокруг которых то и дело возникала какая-нибудь шумиха.

Из открытых источников известно, что Рыжков Алексей числится учредителем десятков компаний, специализирующихся на строительстве или смежных с ним сервисных услугах.

Династия акционеров Рыжковых фигурирует в целом календаре скандалов вокруг строительных подрядов, иными словами – куда бы не заходил застройщик, везде ведет себя заметно.

Так, например, в строительном конфликте здания областного суда в Нижегородской области. Как пишет РБК, «…через аффилированную вологодскую фирму ООО «Омега» Петр Рыжков учредил в столице России ООО «Московская строительная компания», которая в 2014 году выиграла конкурс на строительство нового здания областного суда в Нижегородской области площадью 33,6 тыс. кв. метров…. Сумма контракта составила 3 млрд 137 млн руб. … ООО «Московская строительная компания» заключило договор подряда с ООО «Группа управления проектами» из Санкт-Петербурга. Учредитель этой компании — ООО «Севен санс девелопмент», которым владеет Алексей Рыжков». По сведениям РБК, «….Окончательный расчет заказчик с подрядчиками так и не произвел. Например, бригаде, которая устанавливала новые двери остались должны порядка 2 млн руб». В 2019 году началась процедура банкротства ООО «ГУП».

Успели Seven Suns наследить и в родном Петербурге. С 2013 года за строительной компанией «Севен Санс девелопмент Санкт-Петербург» зафиксировано 17 судебных дел на общую сумму 1,6 млрд. рублей.

В прошлом году разгорелся публичный скандал с обысками оперативников в офисе продаж по факту обращений покупателей квартир в ЖК «Светлый мир «Тихая гавань» на намыве Васильевского острова. Комплекс строился компанией «Северная Двина», входящей в состав группы компаний «Севен санс девелопмент». Сдача в эксплуатацию должна была состояться ещё в сентябре 2020 года, но ввели только в декабре 2020 года. А первые акты приёмки начали подписывать лишь в мае 2021 года, как сообщает издание Фонтанка «В актах приёма-передачи, которые предлагают подписать дольщикам, указана дата 30 декабря 2020 года. Непостижимым образом оказывается, что ровно через два дня после этой даты закончился мораторий на неустойки, который ввело правительство для поддержки застройщиков в карантинном году». Издание Life, проводившее расследование по обращениям дольщиков, сообщило, «Главное управление МВД по Санкт-Петербургу расследует уголовное дело, возбуждённое по статье 330 УК (самоуправство)».

Даже в Вологде не обошлось без судов и громких репутационных историй. В 2016 году скандал разгорелся перед сдачей в эксплуатацию первой очереди ЖК «Твои окна» на улице Маршала Конева. По данным портала Онлайн.Вологда, «Компания «Seven Suns Development», которая занимается продажей квартир в ЖК «Твои окна», не выполнила обещания передать ключи к 20 марта 2016 года…. «Никто из жильцов ключи не получил. Руководство даже не ориентирует нас на какой-то определенный срок сдачи квартир», — сообщили менеджеры офиса продаж «Премьеру». Опять были сорваны сроки сдачи объектов, а в квартирах нашли недоделки.

Ход строительства: август 2022 года. Фото: www.skazochniyles.ru

И ДО КОЛЕ ЖДАТЬ СВОИХ КЛЮЧЕЙ МОЖНО?..

Строительству ЖК «Сказочный лес» был дан зеленый свет. Казалось бы, строй да радуйся. И дольщиков своих радуй. Но нет. Они последние полгода живут в напряженном ожидании. Дома-то – вот они, готовы почти: заходи и живи. А с коммуникациями – что-то пошло не так.

- Подведение коммуникаций и все остальные проблемы застройщика –это его проблемы! – возмущается дольщик ЖК «Сказочный лес» Николай Нарайкин, — Мы платили деньги. Почему должны ждать?

Как «Комсомолке» ответили в пресс-службе Seven Suns Development, ключи дольщики получат уже 30 декабря 2022 года. Такие сроки застройщик озвучивает в СМИ, они же обозначены у него на сайте. Более того, в том, что объект удастся сдать до конца года, в компании не сомневаются. «Мы подтверждаем принятые на себя обязательства в рамках заключенного договора участия в долевом строительстве», - подтвердили «КП» в пресс-службе Seven Suns. Но люди не верят. И надеются, что за Seven Suns, наконец, всерьез возьмутся власти. Была бы только польза.

По данным пресс-службы Москомстойинвеста, подтвердившего в ходе проверок отставание от графика строительства ЖК на полгода, застройщику уже были выданы «предписания о принятии срочных мер по устранению отставания от графика». Более того эксперты Москомстройинвеста неоднократно направляли обращения в прокуратуру Москвы, но как было указано выше, Севен Санс волшебным образом оспаривает все предписания Москомстройинвеста. Поэтому пока тишина. Seven Suns даже не включили в Единый реестр проблемных объектов. Может, по объективной причине, а может, и нет.

Владимир Кошелев, первый заместитель председателя комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ:

- Действующими нормами закона о долевом строительстве предусмотрено, что в случае нарушения срока передачи квартиры дольщику, застройщик обязан выплатить ему неустойку за каждый день просрочки. На мой взгляд, этого недостаточно. Банк партнер по проектному финансированию, также должен нести ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств перед гражданами. Необходимо дополнить положения Федерального закона № 214-ФЗ нормой о том, что в случае нарушения срока передачи квартиры дольщику, который приобрел такую квартиру с использованием ипотечного займа, банк должен компенсировать процентные выплаты по такому кредиту за весь период просрочки. Данную законодательную инициативу фракция ЛДПР внесет на рассмотрение Госдумы уже в сентябре этого года.