Премия Рунета-2020
Москва
+7°
Boom metrics
Недвижимость29 августа 2023 8:15

Что будет с ценами на новостройки в Москве: торопиться ли брать ипотеку и почему

Разбираемся, что происходит после резкого повышения ставки ЦБ и как это скажется на столичном рынке жилья
Елена МАКСИМОВА

Фото: Михаил ФРОЛОВ

Покупатели жилья в некотором смятении. Ставка ЦБ уже 12%, что никак не позволяет надеяться на удешевление ипотеки (мы, конечно, и 20% проходили, но это не очень утешает.) Цены же на квартиры как-то не торопятся падать. Наоборот, эксперты говорят чуть ли не о новом ажиотаже. Сразу после заседания ЦБ рынок новостроек пошел вверх — люди заторопились что-то сделать, пока ставки по ипотеке не взлетели вслед за ключевой.

Стоит ли продолжать спешить и что вообще будет дальше с московскими новостройками?

ЧТО БЫЛО

До лета на столичном рынке был весьма заметен перекос спроса в сторону вторичной недвижимости — из-за более низких на нее цен. С июля тренд, однако, изменился. Число сделок по «вторичке» уменьшилось. В то же время новых договоров долевого участия, по данным столичного Росреестра, было заключено на 11% больше, чем в июне.

– С начала лета в среднем ставки по кредитам на вторичном рынке увеличились примерно на 1–1,5 процентного пункта и достигли 12%. Это стимулировало часть потенциальных покупателей старых квартир переориентироваться на жилье от застройщиков, так как ипотечные сделки с ними субсидируются под 5–8% годовых, – поясняет коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

Напомним, что 21 июля ЦБ первый раз после долгого перерыва существенно поднял ключевую ставку — до 8,5%. После этого большинство крупных банков увеличили ставки по рыночной ипотеке на 0,5-1 процентных пункта. Что, конечно, сразу же сказалось на настроениях покупателей. В первую очередь — тех, кто планировал приобретать жилье «б/у», на которое основные льготные программы ипотеки не распространяются. Началась некоторая паника. Те, кто не успел подать заявку на ипотеку по прежним ставкам, стали отказываться от «вторички» в пользу новостроек.

Фото: Михаил ФРОЛОВ

А в середине августа случилось еще одно повышение ставки — неожиданное, внеочередное. И сразу до 12%. После чего большинство банков подняли проценты по ипотечным кредитам еще на 1,5-3 процентных пункта. И теперь базовая ипотека выдается в среднем под 14%, это фактически заградительные условия.

ЧТО БУДЕТ

– В краткосрочной перспективе еще часть покупателей переориентируется на новостройки, что подогреет спрос в этом сегменте, а значит и цены. Востребованные квартиры будут расти в цене, нельзя исключать роста на 3-5% до конца года на первичном рынке, – поделилась с «КП» прогнозом директор компании «Этажи Прайм» Ригина Гордеева.

Это еще не самый плохой прогноз для потенциальных покупателей столичных квартир. После того, как ставка ЦБ взлетела до 12%, некоторые застройщики обещали и плюс 8-10% к нынешней цене к концу года. Это вряд ли. До 80% сделок на столичном рынке квартир — альтернативные. Поэтому в какой-то мере рынок новостроек связан со вторичным рынком: значительной части потенциальных покупателей новых квартир сначала надо продать свою старую, а уже на разницу в стоимости взять кредит. А поскольку с продажей «вторички» ожидаются проблемы (из-за высоких ставок по ипотеке для ее покупателей), это будет подтормаживать и рост спроса на новостройки. Так что перетекание спроса в этот сектор тоже будет иметь свои границы.

Фото: Shutterstock

ЧЕМ СЕРДЦЕ УСПОКОИТСЯ

Льготные ипотечные программы остаются — по ним ставки не повышаются. В лучшем положении сейчас те, кто подпадает под условия льготных программ «Семейная ипотека» и «IT-ипотека», например, от Сбера. По этим программам на сегодня самые выгодные условия (не считая еще «Дальневосточной ипотеки», но она распространяется на определенные территории).

А если очень-очень поторопиться, то можно еще успеть воспользоваться акцией от Сбера, по которой до 31 августа кредит по льготным программам «Господдержка», «Семейная ипотека» и «IT-ипотека» оформляют с дополнительной скидкой. В итоге для «Господдержки» ставка по акции может составить от 7,4%, для «Семейной ипотеки» — от 5,4%, для «IT-ипотеки» — от 4,1%. Чтобы успеть воспользоваться акцией, надо, чтобы до 31 августа (включительно) вам одобрили заявку на ипотеку. Это еще реально. Подать заявку на ипотеку Сбера онлайн через сервис Домклик можно за 5 минут, а получить решение по кредиту — в течение 24 часов.

Впрочем, если вы не успеете определиться до начала осени, не страшно: даже стандартные ставки по «Господдержке» (от 7,7%), «Семейной ипотеке» (от 5,7%) и ипотеке для айтишников (от 4,7%) — в два с лишним раза ниже актуальных «расценок» по базовым программам.

Фото: Shutterstock

НАДО ЛИ ТОРОПИТЬСЯ

Все зависит от личной ситуации. Всегда остаются актуальными два самых расхожих совета экспертов: «покупать надо тогда, когда вам это надо» и «не надо ничего делать, когда на рынке ажиотаж».

По поводу ажиотажа — некоторые эксперты советуют подождать до середины сентября, когда случится следующее заседание ЦБ и станет понятнее: «заградительные» ставки по рыночной ипотеке — это надолго и будет еще хуже или все же хуже не будет, а только лучше. Соответственно, яснее станет и чего дальше ждать от рынков жилья, включая столичный новостроечный.

Тех, кто в ближайшей перспективе надеялся купить квартиру, такие советы, конечно, вряд ли успокоят. И тут надо понимать, что поторопиться с подачей заявки на ипотеку и второпях покупать квартиру — совсем не одно и то же.

Если вы спать не можете, потому что вам мерещится, что, мол, вдруг и по подходящей вам льготной программе вырастут ставки или как-то будут пересмотрены условия, просто оформите заявку и спите спокойно. Если речь идет об ипотеке Сбера — у вас после одобрения будет 90 дней на то, чтобы все продумать и подобрать жилье. За это время ситуация на рынке, возможно, станет понятнее. При этом условия, на которых вы получите кредит, уже будут зафиксированы. Ну, а если передумаете — квартиру можно просто не покупать.

Есть ситуации, в которых действительно стоит поторопиться не только с заявкой. Это, в частности, тот самый случай, когда вы хотите улучшить свои жилищные условия: продать нынешнюю тесненькую квартирку с «брежневской» планировкой и купить удобную и современную, в новостройке. Очевидно, что с продажей «вторички» в ближайшей перспективе будут нарастать проблемы. Сейчас на рынке есть покупатели, которым ипотека на «вторичку» была одобрена еще на старых условиях. Но в течение месяца-двух они закончатся.

Фото: Михаил ФРОЛОВ

А в целом остается актуальным еще и такое предупреждение.

– В любом случае, цены на новостройки регулярно индексируются в погоне за инфляцией. И это надо учитывать: цены растут, а ставки льготной ипотеки на новостройки не уменьшаются, – говорит Ригина Гордеева.

Также стоит иметь в виду, что Москва остается по-прежнему центром притяжения для всей России. Как показало исследование Домклик и Работа.ру, столица по-прежнему возглавляет список городов, где хотели бы иметь недвижимость наши граждане — причем со значительным отрывом даже от Санкт-Петербурга (32% и 23% опрошенных). Так что надеяться, что по каким-то причинам спрос на московское жилье вдруг катастрофически рухнет вместе с ценами, пока не приходится.

Читайте также

Льготная ипотека: не только новостройки. Реально ли купить «вторичку» по низким ставкам госпрограмм

Живу в Сибири, хочу квартиру у моря. Эксперты рассказали, как купить недвижимость в другом регионе, не покидая родного города

Ипотека дорожает: три главных способа сэкономить на ставке

Не только квартира и дом: как купить по ипотеке гараж и построить дачу

Реклама. ПАО Сбербанк. LjN8KJAG3