Квартира как сберкнижка: два сценария, которые актуальны всегда

Жилой квартал «Кавказский бульвар 51», девелопер ПИК, г.Москва. Визуализация проекта. Предоставлена ПИК.

Приобретение недвижимости в нашей стране всегда было наиболее понятным гражданам способом инвестирования. Со вкладами в банках, как показывает наш исторический опыт, всякое может случиться — бывало уже, обесценивались в одночасье, а накопив на квартиру, точно будешь иметь некий «семейный капитал», который потом можно передать детям. Кроме того, квартиру можно сдавать — и получать неплохую прибавку к зарплате или пенсии.

Насколько эти убеждения верны сегодня?

Сценарий 1. «СБЕРКНИЖКА»

— Если говорить о долгосрочных инвестициях, то вариант вложения денег в квартиру как надежный способ их приумножить без лишних хлопот на периоде в 10-15 лет, остается вполне рабочим, — поясняет вице-президент Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО) Роман Вихлянцев. — Сейчас на рынке жилья временная стагнация с низким ростом или отсутствием роста цен. Но она рано или поздно закончится: с учетом реальной инфляции, ростом расходов на стройку — цены в перспективе все равно будут расти.

По данным Росстата, с 2018 по 2024 годы средняя стоимость квадратного метра квартиры в России увеличилась с 54,9 тысячи рублей до 114,1 тысячи. То есть фактически удвоилась. Временные проседания рынка на этом фоне особых значений не имеют.

Жилой квартал «2-й Иртышский», девелопер ПИК, г. Москва. Визуализация проекта. Предоставлена ПИК.

Конечно, правильно вложившись, скажем, в криптовалюты, за тот же период времени можно было бы заработать больше. Но ни у кого нет особой уверенности, что так же будет и через 10 лет. И что «крипта» за это время не попадет под запрет или операции с ней не будут сопряжены с такими ограничениями со стороны регулирующих органов, что потеряют смысл.

Что касается спроса на жилье, то в Москве и городах ближайшего Подмосковья о нем в ближайшей и даже сравнительно отдаленной перспективе можно не волноваться — его обеспечивают традиционные миграционные потоки из регионов.

Окончание «временной стагнации», которая может оказаться как раз удобным временем для покупки квартиры — сейчас «рынок покупателя» — многие эксперты связывают со снижением ставки Центробанка. Поскольку оно напрямую тянет за собой удешевление ипотеки, а также снижение доходности вкладов.

— Снижение ключевой ставки может начаться уже к концу этого года (а по некоторым прогнозам, даже раньше — прим. ред.), — прогнозирует Илья Афанасьев, руководитель магистерской программы Финансового университета при Правительстве РФ. — Конечно, оно в любом случае будет плавное. По прогнозам самого ЦБ, в 2025 году средняя ключевая ставка ожидается в диапазоне 19,0–22,0% годовых, в 2026 году — 13,0–14,0% годовых. В 2027 году — 7,5– 8,5% годовых. Когда ключевая ставка будет приближаться к значениям 10-12 процентов, то многие капиталы начнут перетекать в жилье, и, по всей видимости, тогда стоит ожидать серьезный рост цен. Это нужно учесть в долгосрочной перспективе. Если успеть до значительного повышения цен, то это может стать неплохим вложением либо вариантом сохранения сбережений.

Визуализация проекта. Предоставлена ПИК.

Сценарий 2. «КУПИТЬ, ЧТОБЫ СДАВАТЬ»

— Прибыльность от сдачи жилья в долгосрочную аренду прямо сейчас — на уровне 5-7% годовых, — говорит Роман Вихлянцев.

Выглядит не очень много — в сравнении с тем, что можно получить, положив деньги на депозит. Но эксперты напоминают про несколько «но». Во-первых, нынешние ставки по депозитам будут такими недолго. Первые же намеки Центробанка, что он готов снижать ключевую ставку, приведут к тому, что банки начнут уменьшать ставки по вкладам. Ждать этого момента, если есть желание купить жилье, не стоит — поскольку может начаться массовое перетекание денег с депозитов «в бетон», а вкладываться в недвижимость на подъеме рынка — не лучший вариант.

А вот стоимость аренды в Москве и ближайшем Подмосковье вряд ли существенно просядет в ближайшие годы. Сомнительно, что власти снова запустят льготную ипотечную программу «для всех», массового плана, аналогичную той, что действовала до июля 2024 года. Тенденция обратная — закручивать гайки и делать программы с господдержкой по более-менее низкой ставке доступными все более ограниченному числу строго определенных категорий населения.

Визуализация проекта. Предоставлена ПИК.

Более того, даже при возможности взять льготную ипотеку аренда — в плане месячных расходов семьи — зачастую оказывается более доступным вариантом.

— Наши расчеты показывают, что размер платежей по семейной ипотеке в среднем получается выше месячной арендной платы, — утверждает Роман Вихлянцев.

Это означает, что спрос на аренду будет — несмотря на то, что в Москве снять даже студию сейчас практически невозможно меньше чем за 50 тысяч рублей.

Конечно, есть нюансы. Получить доходность выше среднестатистической вполне реально. Но для этого надо правильно подойти к выбору будущей квартиры — покупать именно под сдачу в аренду.

Визуализация проекта. Предоставлена ПИК.

В идеале это:

- новостройка достойного качества, привлекательная для большинства арендаторов;

- с готовой отделкой «под ключ» от застройщика (сокращает «непроизводительное» время — получив ключи, можно сразу сдавать);

- студия или однушка рядом с метро (для Москвы) или МЦД (для Подмосковья) — на них легче всего найти жильцов;

- рядом также присутствует необходимая потенциальным жильцам инфраструктура — детсады, школы, поликлиники и т. п. Вряд ли много желающих найдется снимать жилье в необжитом районе «на выселках» — и этот факт тоже сильно влияет на доходность аренды.

Надо сказать, проектов, отвечающих всем этим требованиям (и не соревнующихся с премиум-классом по цене), даже в столице не так-то много.

Жилой квартал «Бунинская набережная», девелопер ПИК, г. Москва. Визуализация проекта. Предоставлена ПИК.

Скажем, варианты с отделкой и недалеко от метро есть у ПИК. Эта же компания, если говорить о Москве, много лет подряд лидирует по количеству построенных в своих кварталах детсадов, школ, поликлиник — с 2011 года девелопер сдал в эксплуатацию уже почти 50 таких объектов (по данным Рейтинга портала «Единый Ресурс Застройщиков» и консалтинговой компании «Технологии Доверия») — это примерно 30% от общего объема «социалки» коммерческих строительных компаний и 10% от всей новой социальной инфраструктуры столицы, возведенной в этот период. ПИК также еще с 2016 года вводит в эксплуатацию больше жилья, чем все застройщики на территории РФ. И в главном городе страны у компании также есть множество предложений во всех округах.

Рейтинг московских девелоперов по строительству социальной инфраструктуры — исследование компании «Технологии Доверия».

Подробная информация по ссылке.

СОВЕТЫ НАЧИНАЮЩИМ

1. Главное правило инвестора — диверсификация. Говоря проще, нельзя класть все яйца в одну корзину. Для сохранения и приумножения средств важно использовать разные инструменты. А также помнить, что законодательством о страховании вкладов защищены лишь 1,4 млн рублей любого депозита. При вложениях в жилье таких ограничений по сумме нет — оно в вашей собственности безоговорочно.

2. Для инвестиционных целей лучше покупать новостройку. Значительная масса российского вторичного жилья — с уже устаревшими планировками и инфраструктурой дома. Такая недвижимость точно не будет служить «заделом на будущее».

3. Грамотно подойти к выбору девелопера — одно из слагаемых успеха.

— Надо смотреть репутацию строительной компании, насколько своевременно она вводит проекты в эксплуатацию. Изучите чаты дольщиков, посетите уже сданные объекты, — рекомендует вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.

4. Важный момент — какие дополнительные услуги может предложить застройщик, которые облегчат вашу жизнь как инвестора. Например, есть ли сервис управления арендным жильем? Он позволяет получать доход от сдачи квартиры, даже находясь в другом городе или стране, и помогает не беспокоиться о том, не натворили ли чего арендаторы (пример такого сервиса — «ПИК-Аренда»).

Кроме того, купить квартиру у лидера российского рынка девелопмента сейчас стало так же просто, как открыть вклад в банке. Это вполне можно сделать онлайн почти что в несколько кликов, без визита в офис — из любой точки мира.

А для вдохновения — несколько реальных инвест-кейсов клиентов ПИК, которые смогли заработать на инвестициях в квартиры этой компании по разным сценариям до 40% прибыли.

Реклама. Рекламодатель ПАО «ПИК СЗ», ОГРН 1027739137084. Москва, 123242, ул. Баррикадная, д. 19, стр. 1. Проектные декларации на наш.дом.рф.

Реклама. ПАО «ПИК СЗ». ИНН 7713011336. erid: 2W5zFH8wGEL