В Подмосковье сотни человек попали в новое «коттеджное рабство»: купленные участки исчезли с кадастровых карт
Большой участок в несколько десятков га приобрел некий гражданин. В начале 2025 года он размежевал свою землю на 220 с лишним более мелких участков и начал их продавать.
Фото: Иван МАКЕЕВ. Перейти в Фотобанк КП
Продажи стартовали еще в феврале 2025-го. В сети появилась реклама: продаем участки в коттеджном поселке «Журавли» на севере Подмосковья. Красивая местность на краю леса в Дмитровском округе, 45 километров от МКАД по Дмитровке. Предлагались наделы от 6 до 14 соток – по 120 тысяч за сотку. Цена на тот момент казалась ну просто прекрасной, и многие радостно понесли в «Журавли» свои денежки. Некоторые даже строиться начали, не откладывая вопрос в долгий ящик. И тут…
Весной 2026-го случилось страшное: уже стоящие на земле дома начали исчезать с кадастровых карт. Как и сами участки, впрочем. Оказалось, что весь поселок находится в зоне программы КРТ – комплексного развития территорий. Это означает, что отстраиваться здесь нельзя и все дома должны быть снесены.
Ошарашенные граждане, конечно, начали бунтовать.
- Например, мы узнали, что территория «Журавлей» оказалась в программе КРТ лишь через семь месяцев после того, как здесь начали реализовывать участки, - рассказывает «КП» владелец одного из участков Игорь Семенов. – А как могло получиться, что этот «блок» появился задним числом?
ТЫСЯЧИ УЧАСТКОВ СТАЛИ «ПРОБЛЕМНЫМИ»
Словом, владельцы домов и соток заподозрили, что ушлый застройщик с самого начала был в сговоре с местной администрацией.
После этого пошла цепная реакция. Журналисты выяснили, что с подобными проблемами столкнулись покупатели земли и в других районах области: в Раменском, Химках, Щелкове. Число попавших под раздачу участков – даже не сотни, а тысячи. Причем в некоторых случаях граждане могли построить дома еще несколько лет назад, в том числе и в кредит. Все это время они платили кредиты и налоги. И вдруг р-р-раз: добро пожаловать в КРТ!
Эту схему многие назвали еще одной формой так называемого «коттеджного рабства». В свое время так окрестили другую массовую проблему, с которой сталкивались покупатели земельных участков в подмосковных поселках. Там тоже внезапно выяснялось, что дороги на территории закрытых поселков – вовсе не общие, а проложены по частной земле. И обствсенник этих наделов в какой-то момент ставил на въезде шлагбаум и предлагал ежемесячно сдавать «за проезд». С этим явлением начали бороться, только когда число коллективных исков в суды на ушлых владельцев дорог пошли на десятки.
Ситуацию с КРТ пришлось разъяснять местным чиновникам. Например, в администрации Дмитровского муниципального округа по полочкам разложили, как развивались события вокруг уже упомянутого коттеджного поселка «Журавли».
Пару лет назад большой участок в несколько десятков га приобрел некий гражданин. В начале 2025 года он размежевал свою землю на 220 с лишним более мелких участков и начал их продавать. В зону КРТ эта территория была включена решением местной администрации в августе того же 2025-го. Собственник об этом прекрасно знал, но продажи не свернул и новым покупателям ничего об этой «проблемке» не говорил. Так что для многих история с КРТ стала неприятным сюрпризом лишь через несколько месяцев.
- Больше всего удивило, что даже после августа 2025 года наши дома продолжали ставить на кадастр, и регистрация проходила через Росреестр, - уточняет Игорь Семенов.
Ситуация вроде как разрешилась, но некоторые жители "Журавлей" срочно продают дома - за этот дом на 11 сотках просят всего 5,8 млн рублей. Фото: сайт объявлений
РАСПРОДАЖА В «ЖУРАВЛЯХ»
По горячим следам чиновники заявили, что наказывать добросовестных владельцев земли никто не собирается – отнимать участки и сносить дома не будут. Вопрос обещали решить, а территорию исключить из зоны КРТ – это взяли на контроль администрация округа и Мособлархитектура. Летом стало известно, что «Журавли» больше не являются «участником» программы комплексного развития территорий.
Но вот что интересно…
Изучаю сайты объявлений о продаже недвижимости. В «Журавлях» продают сразу несколько домов. Первое, чем они обращают на себя внимание относительно соседних деревень и поселков – цены. Например, за 3,9 млн рублей на территории КП «Журавли» можно приобрести стильный «скандинавский» домик площадью в 100 квадратных метров (большая гостиная с панорамными окнами, две спальни, кабинет, три санузла), стоящий на 10 сотках с видом на лес. Для понимания: в той же местности за такие деньги не всегда можно даже аналогичный надел земли купить. А тут – еще и с домом. Почему?
- Дом поставлен на кадастровый учет, но имеет статус нежилого помещения, - уточняет риелтор, которой я созваниваюсь. – Но при желании строение можно переоформить в садовый дом. (То есть, без возможности прописки. – Авт.). Плюс к участку не подведены электричество и вода. Нужно бурить скважину. (Это еще примерно миллион рублей. – Авт.).
По словам местных жителей, даже после отмены КРТ многие предпочитают не рисковать и начали избавляться от недвижимости в «Журавлях». На всякий случай. А то вдруг опять переиграют…
В то же время с некоторыми другими поселками, оказавшимися в аналогичной ситуации, вопрос пока не решен.
10 соток земли у леса, дом на 90 квадратных метров. И всего за 3,9 млн рублей. Фото: сайт объявлений
КОНКРЕТНО
Как себя обезопасить от подобных ситуаций
- Как минимум, если вы собираетесь приобрести земельный участок, нужно сразу запрашивать выписку из ЕГРН – там будут указаны основные характеристики земельного участка, включая его статус и возможные обременения, - советует адвокат по земельным вопросам Мария Сергиенко. - Там прописано, есть ли какие-либо ограничения в использовании земли, вид разрешенного использования, категория земли и так далее. После этого вы четко уже будете понимать, стоит ли связываться с продавцом. Если потенциальный покупатель не особо разбирается в юридических вопросах и тонкостях, можно обратиться за консультацией к специалистам – юристам или кадастровым инженерам. Если есть мысли купить землю, не нужно продавцу сразу давать ответ. Возьмите документы, сходите к эксперту. Там уже вас точно сориентируют, стоит ли здесь чего-то опасаться. Такая консультация может стоить, скажем, от 1 до 3 тысяч рублей. Согласитесь, не такие большие деньги, если вы хотите совершить покупку за сотни тысяч или миллионы.
ВНЕЗАПНО
Некоторые «пострадавшие» рискуют сознательно?
Справедливости ради нужно отметить, что далеко не все граждане узнают о том, что они построились в зоне КРТ буквально ни с того, ни с сего.
- У меня были случаи, когда за консультацией по поводу будущего подобных земель обращались люди, которым до этого уже давали отрицательные заключения другие юристы, - рассказывает «КП» юрист Ольга Гимадеева. – То есть, люди понимают, что объект проблемный, но все равно гонятся за дешевизной. Они понимают, что хотят приобрести землю в зоне, которую в итоге может забрать местная администрация, что там строиться нельзя и так далее. И это, кстати, не обязательно могут быть какие-то истории с застройкой новых «поселков». Бывало, что спорный статус территорий может тянуться чуть ли не с советских времен. Людям просто казалось, что если соседи построились и их никто годами, а то и десятилетиями, не трогает, то и со мной ничего не будет. Вспомните историю поселка «Речник» на западе Москвы (в 2010 году там со скандалом сносили дома, которые оказались возведены на землях особо охраняемого парка «Москворецкий». – Авт.). В этом плане ситуация за последнее время в Москве и Подмосковье кардинально изменилась, эти вещи контролируются. Так что если у земли, на которой вы собрались строиться, есть какое-то обременение, в наше время оно сто процентов «выстрелит». Так что не стоит рисковать деньгами, в надежде на «а вдруг прокатит»!
Читайте также:
"Случись что, даже скорая не проедет": как в Подмосковье продали дорогу в коттеджном поселке