«Барские», подвалы для нищих и «летом дешевле»: Сколько зарабатывали на аренде квартир в доходных домах Москвы до 1917 года

В современной Москве сохранилось около 300 бывших доходных домов – до революции 1917 года это был один из вариантов инвестирования для богатых людей. На фото - доходный дом Депре на Петровском бульваре

Фото: Агентство городских новостей МОСКВА.

В современной Москве сохранилось около 300 бывших доходных домов – до революции 1917 года это был один из вариантов инвестирования для богатых людей. Такие здания строили для сдачи квартир в аренду.

Кто жил в таких домах? Сколько зарабатывали их хозяева? Как система аренды вековой давности отличалась от нынешней? Вместе с историком KP.RU разобрался, как была устроена экономика «доходников».

ПЕРВЫЙ «КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС» И КРЕПОСТНОЕ ПРАВО

— До революции 1917 года 40% московского жилья составляли доходные дома, — рассказывает историк, москвовед Олег Фочкин. — Всего их было построено 550, а до наших дней сохранилось около 300. До третьей четверти XIX века доходных домов в Москве почти не было, так как население города было небольшим — всего 250 тысяч человек. (Напомним, что с 1712 по 1918 годы столицей был Санкт-Петербург. – Авт.). Но после реформы 1861 года ситуация изменилась, сюда потянулись за заработками бывшие крепостные крестьяне, в городе стало больше купцов. На тот момент все дома в городе - за редким исключением - были в один-два этажа. Они просто не вмещали вновь прибывших, поэтому «квартирный» вопрос требовал решения.

С этого и стала развиваться система доходных домов – домов, построенных для получения дохода. Однако настоящий бум застройки начался ближе к началу Первой мировой войны (1905-1906 годы), когда в Москве проживало уже 1,8 миллиона человек. Это привело к радикальным градостроительным переменам. Улицы и проспекты стали плотно застраиваться, и городской пейзаж обрастал четырех-пятиэтажными зданиями.

— Сначала проекты были типовыми и неинтересными, — отмечает Олег Фочкин. — Нужно ведь было просто побыстрее увеличить жилплощадь в городе. А уже к началу XX века купцы-заказчики этих зданий стали соревноваться друг с другом в роскоши. В моду как раз вошел модерн, и практически каждый из доходных домов, построенных в 1900-х, был произведением архитектурного искусства.

Саввинское подворье

Фото: Агентство городских новостей МОСКВА.

КТО ТАМ ЖИЛ

Прежде всего доходные дома были рассчитаны на жильцов с не самым высоким достатком. На первых этажах находились лавки, магазины и модные салоны. На вторых могли быть квартиры и конторы. Третьи этажи занимали богатые люди, а над ними селились студенты, конторщики и отставники. Как и в наши дни, квартиры с видом на улицу стоили дороже. Стоимость аренды зависела еще и от количества комнат и услуг, которые предлагал хозяин дома. Для бедных был отдельный вход со двора, сразу наверх, чтобы они не смущали своим видом «приличную публику».

— Конторщики и чиновники, как правило арендовали квартиры до наступления лета и отъезда на дачи. — Объясняет историк. — В этот период доходные дома пустовали, а цены на квартиры в них падали почти вдвое.

Те, кому хорошие квартиры были не по карману, снимали комнаты. В них стоимость зависела не от метража, а от количества проживающих. Существовал и вариант пансиона: семья принимала в съемную комнату одного постояльца - как правило, студента, который к тому же мог у них питаться за отдельную плату.

Но при этом существовали разные категории доходных домов. Люди богатые - купцы и промышленники - жили в самых дорогих, так называемых «барских», где при входе стоял швейцар, а внутри все было в мраморе, с оранжереями и антикварной мебелью.

Самыми дешевыми были комнаты с мебелью и самыми неожиданными соседями, такое жилье называлось меблирашками. Там были и коридорные (служащие гостиницы), и горничные, которые за дополнительную плату могли убрать, покормить, одежду почистить.

Самым небогатым приходилось ютиться в каморках, напоминавших коммуналки, — их двери выходили в один большой и длинный коридор. Перегородки в таких комнатах нередко были сделаны из фанеры или даже из ткани. По сути, такие доходные дома являлись ночлежками, и больше всего их было в районе Хитровки.

Дом Перцовой

Фото: Агентство городских новостей МОСКВА.

СЧИТАЕМ ЧУЖИЕ ДЕНЕЖКИ

По словам историка, в качестве примера одного из первых известных московских доходных домов можно привести дом крестьянина Лоськова (Мансуровский переулок, д. 4, стр. 1). Это трехэтажное здание с башенками построили в 1905-1906 годах. Этот классический пример северного модерна возвели по заказу. Откуда у крестьянина такие деньжищи? Ответ прост. На самом деле бывший крестьянин Петр Лоськов был купцом, зарабатывал приличные деньги на торговых операциях, но, как и многие его «коллеги», переходя в новое сословие, официально не менял свой «юридический» статус, чтобы платить меньше налогов.

Доходный дом Лоськова

Фото: Агентство городских новостей МОСКВА.

В этом доме было восемь просторных квартир. Одну из них, кстати, снимал генерал Брусилов, прославившийся во время Первой мировой.

Еще один бывший доходный дом нам теперь известен как «Дом Булгакова» (ул. Большая Садовая, 10), ярко описанный писателем в романе «Мастер и Маргарита» (именно там находится знаменитая «нехорошая квартира»). Это строение из пяти корпусов (пятиэтажный парадный, четырехэтажный дворовой и секция художественных мастерских) возвели в 1903-1904 годах по заказу табачного фабриканта Ильи Пигита. В то время в доме было 75 квартир – в-основном из 4-6 комнат. Самую большую, из 10 комнат, занимал сам владелец с родными.

Интересно, что жилье в доме Пигита арендовали не только семьи. Например, сразу девять квартир занимало общежитие Московских высших женских курсов Владимира Герье – в них проживали более 60 девушек-учениц.

И как раз на примере этого «доходника» можно прикинуть, сколько зарабатывали владельцы подобных объектов.

Известно, что в 1914 году годовой доход дома на Большой Садовой насчитывал 67 тысячи 643 рубля, а чистый доход после вычета всех расходов составлял 44 тысячи 721 рубль. Много это или мало? Средняя зарплата рядового рабочего того времени – 47 рублей в месяц, а инженер получал до 240. Получается, что фабрикант Пигит выручал на своем доходном доме чистыми 80 годовых зарплат рабочего или 15,5 зарплат инженера.

Уже после революции, в 1921-м, в ставший большой коммуналкой Дом Пигита (сам предприниматель умер в 2015 году) въехал Михаил Булгаков с женой Татьяной Лаппа. Три года жизни в доме на Большой Садовой писатель наблюдал за соседями – они и стали прототипами некоторых героев «Мастера и Маргариты».

В 2004 году на первом этаже открыли частный музей «Булгаковский дом», а ниже с 2007 года располагается Театр имени М.А. Булгакова.

Доходный дом Ильи Пигита

Фото: Агентство городских новостей МОСКВА.

ЧТО БЫЛО ДАЛЬШЕ

— В советские годы, в эпоху «уплотнения» роскошные апартаменты в доходных домах делили на отдельные комнаты и устраивали там коммуналки. История Булгакова – как раз из этой серии, - продолжает москвовед. – Да, о былой роскоши пришлось забыть. Даже кухни были общими на всю толпу проживающих. Достаточно вспомнить фильмы «Покровские ворота» или «Место встречи изменить нельзя».

Кроме того, в 1930-х, а потом и в 1950-х многие доходные дома в Москве начали надстраивать. По Садовому кольцу и на других старых московских улицах многие четырехэтажные доходные дома выросли до шести-восьми этажей.

— Это прекрасно видно и сегодня, — делится Олег Фочкин, — достаточно пройти по городу и присмотреться, верхние этажи таких зданий сильно упрощены. Многие доходники и сегодня продолжают использоваться как жилые, некоторые заняли банки и другие организации. В основном они находятся внутри Садового кольца.

Это элитное жилье — недвижимость премиального класса. Еще в 1990-е, все квартиры скупили богатые инвесторы. Коммуналки расселили, на их месте обустроили многокомнатные квартиры с огромной площадью, почти как было при постройке.

— Однако за сто с лишним лет коммуникации пришли в негодность, — объясняет историк, — да и фасады утратили декорации, и внутри зданий перестроек было много — эпоха уплотнения и коммуналок оставила след на большинстве дореволюционных домов. Сегодня многие доходники проходят через бережную реставрацию города.

Дом страхового общества «Россия»

Фото: Агентство городских новостей МОСКВА.

ЭТО ИНТЕРЕСНО

Иногда их строили вскладчину

Помните, в позднее советское время была похожая практика так называемых «кооперативных» домов? До революции такое тоже было. Пайщики (люди, которые вносили свой вклад в общее дело и имели в нем долю) объединялись в товарищества для постройки доходных домов. В них были типовые квартиры и одинаковый уровень комфорта. Вступительный взнос составлял не более 5 тысяч рублей, в то время как по рынку такая квартира стоила в среднем 10 тысяч.

Дом строился и тут же закладывался в городском кредитном обществе, которое давало ссуду на 37 лет под 4,5% годовых. Пайщики свои сдавали квартиры в аренду и, после уплаты всех долгов, налогов и прочих платежей, получали 10% годового дохода. Также разрешалось обустраивать склады, магазины на первых этажах и подвалах для получение дополнительного дохода, который также делился между членами товарищества.

Дом Тарховой

Фото: Агентство городских новостей МОСКВА.

КОНКРЕТНО

7 самых известных доходных домов Москвы

Дом страхового общества «Россия»

Адрес: Сретенский бульвар, дом 6, строение 1 и 2.

Годы постройки: 1899-1902.

Архитектурный стиль: эклектика с элементами позднего итальянского ренессанса, модерна и неоренессанса.

Что находится сейчас: дом жилой, часть помещений сдается под офисы.

Дом Пигита

Адрес: Большая Садовая улица, дом 10.

Годы постройки: 1902-1903.

Архитектурный стиль: модерн с элементами венского сецессиона и французского ар-нуво (символизм, декоративность, плавность).

Что находится сейчас: жилой дом, музей М. Булгакова «Булгаковский дом» и Театр имени М. Булгакова.

Дом Тарховой (он же «Дом с кошками»)

Адрес: Казарменный переулок, дом 5/18.

Годы постройки: 1903-1904.

Архитектурный стиль: северный модерн – редкий для Москвы.

Что находится сейчас: жилой дом.

Саввинское подворье

Адрес: Тверская улица, дом 6, строение 6.

Годы постройки: 1905-1907.

Архитектурный стиль: неорусский.

Что находится сейчас: жилой дом, музейные и церковные пространства.

Дом П.В. Лоськова

Адрес: Мансуровский переулок, дом 4, строение 1.

Год постройки: 1906.

Архитектурный стиль: северный модерн.

Что находится сейчас: посольство Республики Сирия.

Дом Перцовой или «Дом-сказка»

Адрес: Курсовой переулок, дом 1.

Год постройки: 1907.

Архитектурный стиль: неорусский с элементами модерна.

Что находится сейчас: административное здание.

Дом Любощинских-Вернадских

Адрес: Зубовский бульвар, дом 15, строение 1.

Год постройки: 1912.

Архитектурный стиль: эклектика, историзм, неорусский стиль и модерн.

Что находится сейчас: музейный комплекс, постоянная экспозиция «Музей истории литературы XX века».