«Живу в кремле. Заезд – мимо будки городового»: В каких старинных подмосковных крепостях можно купить обычный жилой дом

Частный дом на территории кремля в Подмосковье

Фото: Александр РОГОЗА.

Елена Морозова (данные по просьбе женщины изменены) не скрывает эмоций:

- Представляете, в нашем доме когда-то гостили Достоевский и Гоголь – великие русские писатели! Может быть даже в моей комнате.

Коломна – один из самых популярных у туристов городов Подмосковья. Больше всего гости любят здешний кремль. От старинной крепости до наших времен сохранились несколько участков стен и семь башен. А внутри этого периметра расположены несколько улиц с десятками жилых домов – каменных и деревянных с ажурными наличниками. Бредешь по здешним улицам – любуешься. Вот в одном из этих домов уже больше десяти лет и проживает семья Елены.

Каково это – жить в кремле? Сколько здесь стоит недвижимость и какие ограничения наложены на их хозяев? В этом разбирался корреспондент «КП».

Пятницкие ворота Коломенского кремля.

Фото: Михаил ФРОЛОВ.

ТУРИСТЫ НЕ БЕСПОКОЯТ

- Мы из другого района Подмосковья, но нам всегда нравилась Коломна, ее уютный исторический центр, - продолжает Елена. - Однажды случайно увидели в интернете объявление о продаже дома и поняли, что нам это очень надо. Теперь у нас дом во дворе на троих хозяев – в домиках рядом живут еще две семьи.

Дом, где живут Морозовы, - исторический. Когда-то он был флигелем усадьбы купцов Лажечников. Самый известный представитель фамилии – писатель Иван Иванович Лажечников, родоначальник русского исторического романа (самый известный его роман – «Ледяной дом», 1835). Позже это здание переоборудовали под гостиницу при уездной почтово-телеграфной конторе - на почтовых экипажах ведь тогда возили по «межгороду» и пассажиров. По местному преданию, в этом флигеле в разные годы останавливались Николай Гоголь и Федор Достоевский с семьей (у его родителей в соседнем Зарайске была усадьба).

Музей-усадьба писателя Ивана Лажечникова в Коломне.

Фото: Михаил ФРОЛОВ.

После революции в бывшей гостинице разместили исполком. Позже туда заселили несколько семей. Ну, а после 1991 года их потомки эти квадратные метры приватизировали.

- С точки зрения инженерной инфраструктуры все как везде - вода, газ, свет, - говорит Елена. – Земли, правда, сосем немного. Но у наших соседей, например, даже есть небольшие огородики. А мы сами этим не увлекаемся.

Дом в Коломне.

Фото: Павел КЛОКОВ.

- А как вы к дому заезжаете?

- Есть несколько въездов в кремль. Наш – через шлагбаум мимо будки городового (есть в Коломне такой туристический персонаж. – Авт.).

По статистике в Коломну ежегодно приезжают до 2 миллионов туристов. Однако по словам Елены, посторонние ее домочадцев не особо беспокоят.

- У нас во дворе всегда тихо. А в будни людей на улицах немного, и мы с детьми любим гулять по старому городу. У нас есть свои любимые маршруты и они никогда не надоедают. У Коломенского кремля уникальная аура. Невероятно красивое место.

Пятницкие ворота Коломенского кремля.

Фото: Александра БУДАЕВА.

Вид на храм иконы Божией Матери Тихвинской (слева) и Успенский Кафедральный Собор (в центре) в Коломне.

Фото: Павел КЛОКОВ.

Проблема, собственно, одна. Но большая. Так как дом имеет статус памятника архитектуры, владельцы не имеют права перестраивать его и менять снаружи. И это Морозовым еще повезло…

Этот дом в Коломне был возведен в 1815 году дворянами Ананьиными, а с 1849 года принадлежал купеческому роду Львовых.

Фото: Александр РОГОЗА.

ПАЛКА О ДВУХ КОНЦАХ

Эксперт по недвижимости, риелтор компании «Этажи» Галина Усова объясняет «КП», как все устроено.

Коломенский Кремль со своими башнями, соборами и так далее имеет статус памятника архитектуры федерального значения. При этом вся территория старого города, включая кремль и бывший Коломенский «посад» (так в старину называли часть города за пределами укреплений), является выявленным памятником культурного наследия.

- Получается, что любые действия с жилыми домами в старом городе возможны только с разрешения Главного управления культурного наследия (ГУКН) Московской области, - говорит Галина Усова. – Если дом признан памятником архитектуры, тут все понятно – его вообще нельзя трогать. Но даже если дом не имеет охранного статуса, он все равно находится на территории, которая относится к выявленному памятнику. Любые работы должны согласовываться с археологами - владелец должен за свой счет заказать археологическую экспертизу. Даже если вы покупаете избушку-развалюшку и хотите на ее месте поставить нормальный современный дом.

Любые действия с жилыми домами в старом городе возможны только с разрешения Главного управления культурного наследия (ГУКН) Московской области.

Фото: Александр РОГОЗА.

Успенский Брусенский монастырь в Коломне.

Фото: Наталия АНДРЕАССЕН.

Галина отмечает, что многих потенциальных покупателей недвижимости в старом городе Коломны эти процедуры отталкивают.

- Например, у меня есть дом в посаде, который в продаже уже лет пять. Уже не раз были заинтересованные люди, но после выхода на сделку они в итоге от этого варианта отказывались. Слишком много мороки и сопутствующих затрат.

Это, впрочем, палка о двух концах. Да, желающим поселиться в кремле приходится несколько месяцев, а то и лет бегать за разрешениями и прочими бумагами. Зато с точки зрения интересов охраны культурного наследия все намного лучше, чем в 1990-е и 2000-е. Раньше все спорные вопросы могли решить на месте, в Коломне. А теперь даже лицензию на археологические работы для экспертизы нужно получать в Москве, в Российской академии наук.

Вид сверху на Соборную площадь Коломны.

Фото: Михаил ФРОЛОВ.

СТАНДАРТЫ ДЛЯ НОВОДЕЛОВ

- Снос домов на территории кремля и посада – только через проект, - продолжает эксперт. – Для любых видов работ собственник обязан запрашивать градостроительный план. Допустим, дом – не памятник и вы его в итоге снесли. Но построить на участке здание любой формы вы тоже не имеете права. Нет, он должен внешне соответствовать всей улице, так сказать. Поэтому есть еще специальная бумага от подмосковного ГУКН, в которой прописано, что разрешено. Вплоть до того, какая форма крыши должна быть, какая высота здания, какой цвет фасада, какой забор и так далее.

Дом в Коломне.

Фото: Анатолий ЖДАНОВ.

Риелтор Усова вспоминает еще один объект, который вела – старый купеческий дом в посаде со статусом объекта культурного наследия.

- Провести сделку купли-продажи такого дома невозможно без запроса охранного обязательства – так называемой «охранки». Там должна быть вся информация по объекту: когда и кем построен, из чего построен, кто там жил. Но в большинстве случаев эти документы не заполнены, потому что это могут делать только аккредитованные специалисты. Они приезжают, начинают копать архивы со времен царя Гороха. А стоимость экспертизы будет зависеть от того, насколько долго они будут работать. Документ могут сделать за полгода, а могут и 5 лет ковыряться. Кстати, раньше Росреестр пропускал договора купли-продажи с незаполненными «охранками». А потом правила ужесточили. На круг все эти экспертизы и документы могут стоить до 2-3 миллионов и выше. И это я вам только малую часть нюансов рассказала…

В среднем по цене дома в посаде ненамного дороже, чем в других районах Коломны. И все-таки чаще всего влезть в историю с покупкой могут только люди более-менее состоятельные – у кого есть свободные деньги на сопутствующие расходы. (Сколько стоят дома в старой Коломне – см. «Цена вопроса»).

Вид на колокольню коломенского Успенского собора.

Фото: Михаил ФРОЛОВ.

ДОМ НА КРЕПОСТНОМ ВАЛУ

От Серпуховского кремля никаких стен и башен не осталось – так, пара фрагментов старой кладки на краю холма, получившего название Красная горка. Есть еще Троицкий собор, построенный в 16 веке. И – около десятка жилых домов на короткой улице, к которым можно заехать по однополосной дороге.

От Серпуховского кремля никаких стен и башен не осталось – так, пара фрагментов старой кладки на краю холма, получившего название Красная горка.

Фото: Александр РОГОЗА.

Дело в том, что каменный кремль сильно пострадал в пожаре во время набега на Серпухов крымских татар в 1630-х и с тех пор приходил в запустение. В 1760-х его даже начали разбирать на кирпичи. В 1930-х разобрали окончательно, а на холме, где стояла крепость, серпуховчанам разрешили строить дома.

- Работаю в сфере недвижимости Серпухова уже 27 лет, но ни разу, если честно, не слышала, что б там кто-нибудь продавал дома, - рассказала «КП» директор Городского агентства недвижимости Любовь Голубева. - Для посторонних, кто историей интересуется, этот район, наверное, может быть интересен, но в целом с точки зрения рынка недвижимости особого ажиотажа вокруг домов на Соборной горе и под ней я никогда не замечала.

Согласно публичным кадастровым картам, все участки под домами являются частными землями и имеют разрешения для ИЖС (индивидуального жилищного строительства). При этом кремль и его территория – объект культурного наследия России. Так что заморочки вокруг экспертиз и прочего – такие же, как в Коломне.

В периметре других крепостных валов на территории Подмосковья частных земель и жилых домов нет.

ЦЕНА ВОПРОСА

3 сотки за 15 миллионов

Прямо сейчас на территории Коломенского кремля продают всего один дом. Это однокомнатная щитовая развалюха (25 квадратных метров), стоящая на 3 сотках земли. Вид – на Москву-реку. Из коммуникаций есть только свет. Разрешение на все остальное новый собственник должен будет получать и согласовывать самостоятельно. Цена вопроса: 15 млн рублей.

Дом в Коломенском кремле. Фото: скриншот с онлайн-платформы для размещения частных и коммерческих объявлений.

Из коммуникаций есть только свет. Фото: скриншот с онлайн-платформы для размещения частных и коммерческих объявлений.

Еще два дома продают на территории старого города, в бывшем посаде. Есть 2-этажный особняк (4 спальни и небольшой бассейн на первом этаже) на 6 сотках за 29 миллионов. А еще – участок в 16 соток со старым домом, которому больше 100 лет. Год постройки – 1912-й, но памятником архитектуры здание не является. Стоимость этого лота: 13 млн рублей.

СПРАВКА «КП»

6 кремлей сохранились так или иначе на данный момент на территории Московской области.

Зарайский кремль (построен 1528-1531) – единственный, сохранившийся полностью.

Коломенский (1525-1531) – остались несколько участков стен и 8 башен (из 13).

Еще 4 существуют лишь в виде земляных валов.

Дмитровский кремль за всю свою историю был только деревянным, после последнего сожжения поляками в 1610 году не восстанавливался. Жилых домов на его территории нет, зато есть действующая гимназия – в здании, которое до революции построили для женской гимназии. Двухэтажное строение имеет статус памятника архитектуры.

Серпуховский кремль был выстроен в камне в 1556 году. В конце 17 века он пришел в упадок, в 1930-х был разобран для строительства Московского метрополитена – до нас дошли только несколько фрагментов стен.

Можайский в виде мощной каменной крепости построен в 1620-х, а сейчас сохранились лишь въездные ворота и фрагменты стен.

Волоколамский кремль, как и Дмитровский, всегда был только деревянным. Тоже сгорел еще в 17 веке. Однако от стоявших внутри кремля зданий до наших дней дошел Воскресенский собор, построенный в 1480-м.