От промзон к современным кварталам: итоги 5 лет проекта Комплексного развития территорий

Министр Правительства Москвы, руководитель Департамента градостроительной политики города, входящего в Комплекс градостроительной политики и строительства, Владислав Овчинский. Фото: Департамент градостроительной политики.

Проекту Комплексного развития территорий (КРТ) исполнилось пять лет. Как он изменил Москву? Рассказал министр Правительства Москвы, руководитель Департамента градостроительной политики города, входящего в Комплекс градостроительной политики и строительства, Владислав Овчинский.

С УЧЕТОМ ОПЫТА ГАЗГОЛЬДЕРОВ И НАБЕРЕЖНОЙ ГОНКОНГА

- Пять лет назад при запуске программы КРТ Москва опиралась только на собственный опыт или учитывала и зарубежные практики?

- Москва сознательно пошла по пути синтеза собственного опыта и лучших мировых практик. Это совершенно логичный подход для современного мегаполиса, который стремится быть конкурентоспособным на глобальном уровне. Мы понимали, что многие урбанистические вызовы носят универсальный характер, и решения, найденные в других городах, могут быть адаптированы с учетом московской специфики.

Особое внимание при подготовке программы КРТ, стартовавшей в июле 2020 года, было уделено изучению успешных международных кейсов реорганизации промзон. Среди наиболее показательных примеров - HafenCity в Гамбурге (масштабная трансформация портовой территории в современный многофункциональный район с сохранением исторического наследия), реконструкция электростанции Battersea в Лондоне, венские газгольдеры (уникальный проект, где четыре исторических газгольдера XIX века были преобразованы в современные жилые комплексы с сохранением внешнего облика) и преображение набережной Гонконга - проект, реализованный по концепции знаменитого архитектора Нормана Фостера.

При этом Москва не просто копировала зарубежный опыт, а творчески его переосмысливала. Важным этапом стало освоение территории бывшего завода ЗИЛ, где был опробован комплексный подход к редевелопменту промышленных зон. Этот проект, начатый еще в 2013 году, стал своеобразным полигоном для отработки принципов, которые легли в основу программы КРТ.

Особую ценность зарубежный опыт представлял в части применения современных технологий градостроительного планирования, включая BIM-моделирование.

Фото: Иван МАКЕЕВ. Перейти в Фотобанк КП

НОВАЯ ЖИЗНЬ «РЖАВОГО ПОЯСА»

- Какие конкретные изменения происходят в городской среде благодаря редевелопменту промзон и других депрессивных территорий?

- Программа комплексного развития территорий - это не просто набор строительных проектов, а целостная философия преобразования городского пространства. Ее основная миссия заключается в создании комфортной, безопасной и экологичной среды, которая отвечает современным представлениям о качестве жизни в мегаполисе.

Главная проблема, которую призвана решить программа КРТ - наличие в Москве значительных по площади "серых зон" - заброшенных промышленных территорий, неэффективно используемых участков, объектов незавершенного строительства. Их часто называют "ржавым поясом". Они не просто портят городской ландшафт, но и создают социальные, экономические и экологические проблемы.

Преобразование таких зон дает комплексный положительный эффект. Вместо депрессивных территорий появляются полноценные городские пространства с развитой инфраструктурой. Создаются новые рабочие места, строятся школы, детские сады, поликлиники, спортивные объекты. Это кардинально меняет качество жизни в окружающих районах.

Размещение рабочих мест в непосредственной близости от жилых районов позволяет сократить маятниковую миграцию и снизить нагрузку на транспортную систему.

Использование уже существующей инфраструктуры (дорог, инженерных сетей) дает значительную экономию бюджетных средств. Кроме того, новые предприятия и бизнесы, размещаемые на реорганизованных территориях, становятся источниками налоговых поступлений.

Ликвидация промышленных производств, озеленение территорий, применение "зеленых" технологий в строительстве - все это улучшает экологическую ситуацию в городе.

Часть проектов КРТ предусматривает выделение участков под строительство жилья для переселения по программе реновации. Это в том числе позволяет увеличить темпы реализации программы, как ранее поручил мэр Москвы Сергей Собянин.

Важно подчеркнуть, что программа КРТ — это не разовые точечные изменения, а системная трансформация городской среды, эффект от которой будет ощущаться десятилетиями. Уже сейчас можно говорить о формировании новой урбанистической модели Москвы, где нет разделения на «престижные» и «депрессивные» районы, а создается единое комфортное пространство для жизни и работы.

Фото: Алиса ТИТКО. Перейти в Фотобанк КП

УЧЕСТЬ ИНТЕРЕСЫ ВСЕХ УЧАСТНИКОВ

- Расскажите, как на практике работает механизм комплексного развития территорий?

- Механизм КРТ — это тщательно продуманная система, которая позволяет максимально эффективно трансформировать городские пространства. Его главная особенность — сочетание четких правил с гибкостью подходов, что дает возможность находить оптимальные решения для каждой конкретной территории.

На первом этапе городские власти проводят всесторонний анализ участка, подлежащего развитию. Специалисты изучают не только его текущее состояние, но и окружающую застройку, транспортную доступность, наличие инженерных коммуникаций, экологические параметры. На основе этого анализа формируются четкие параметры будущего развития — что именно и в каких объемах можно построить на данной территории.

Затем начинается поиск застройщика. Здесь возможны три основных сценария:

Первый вариант — когда текущий собственник территории готов самостоятельно реализовать проект в установленных городом рамках. Это оптимальный путь, так как он позволяет избежать длительных процедур смены правообладателя.

Второй вариант предполагает проведение открытых торгов, где любой заинтересованный инвестор может предложить свои условия реализации проекта. Победитель конкурса получает право на застройку территории.

При третьем варианте город назначает специального оператора КРТ. Это происходит, например, когда требуется координация между разными участниками процесса или когда проект имеет особую социальную значимость.

Инициатива по запуску проекта КРТ может исходить как от самих правообладателей, так и от городских властей. В первом случае собственники подают заявку, которая рассматривается в установленном порядке. Во втором — город сам предлагает правообладателям заключить договор о комплексном развитии, подробно разъясняя все условия и преимущества такого подхода.

Такой многоуровневый подход, сочетающий в себе и государственное регулирование, и рыночные механизмы, доказал свою эффективность на практике. Он позволяет учитывать интересы всех участников процесса — и города, и инвесторов, и, что особенно важно, жителей.

Фото: Алиса ТИТКО. Перейти в Фотобанк КП

ВСЯ ЖИЗНЬ В ШАГОВОЙ ДОСТУПНОСТИ

- Как при подготовке проектов КРТ учитываются актуальные потребности города и его долгосрочные планы развития?

- Разработка каждого проекта комплексного развития территорий начинается с глубокого анализа не только самого участка, но и его роли в городском пространстве. Мы подходим к этому процессу системно, рассматривая несколько ключевых аспектов.

Прежде всего, для каждой территории разрабатываются четкие технико-экономические показатели. Это не просто сухие цифры — за ними стоит тщательная работа по изучению реальных потребностей района. Специалисты анализируют демографическую ситуацию, уровень обеспеченности социальными объектами, транспортную нагрузку, экологическую обстановку. На основе этих данных формируется перечень объектов, которые действительно необходимы местным жителям и которые сделают территорию по-настоящему комфортной для жизни.

Но мы не ограничиваемся решением локальных задач. Все проекты КРТ обязательно "встраиваются" в общегородские стратегии развития. Например, при планировании транспортной инфраструктуры мы учитываем не только текущую загруженность дорог, но и перспективные схемы движения, планы развития метрополитена, наземного транспорта. Это позволяет избежать ситуаций, когда решение одной проблемы создает новые трудности в другом месте.

Особое внимание уделяется созданию так называемых "15-минутных районов" — концепции, которая получила признание во всем мире. Суть в том, чтобы основные объекты повседневной доступности — школы, поликлиники, магазины, зоны отдыха — находились в шаговой доступности от жилья. Это не просто удобно для жителей, но и снижает нагрузку на транспортную систему, способствует развитию местных сообществ.

При этом мы всегда держим в поле зрения долгосрочные перспективы. Проектируя сегодняшние кварталы, мы закладываем основы для их гармоничного развития в будущем. Это касается и резервных площадей для социальных объектов, и возможностей для развития транспортной сети, и экологического каркаса территорий.

Фото: Иван МАКЕЕВ. Перейти в Фотобанк КП

МИЛЛИОН НОВЫХ РАБОЧИХ МЕСТ

- Какие основные достижения программы КРТ вы могли бы отметить за пять лет ее реализации?

- Программа прошла путь от смелой концепции до масштабных преобразований, которые уже сегодня меняют облик Москвы. Если говорить о ключевых результатах, то их можно разделить на несколько значимых направлений.

Прежде всего, произошло серьезное расширение самой программы. Если изначально она фокусировалась преимущественно на промышленных зонах, то сегодня охватывает все типы неэффективно используемых территорий. Это позволило вывести на качественно новый уровень градостроительное развитие всего города.

Количественные показатели программы впечатляют. Сегодня в работе находится 336 проектов КРТ, которые охватывают более 4,2 тысяч гектаров городских территорий. Общий объем планируемого строительства превышает 68 миллионов квадратных метров, включая жилье, коммерческую недвижимость и объекты инфраструктуры. Особенно важно, что эти преобразования создадут около миллиона новых рабочих мест, что крайне значимо для экономики города.

Финансовая сторона проекта также демонстрирует убедительные результаты. Общий объем привлеченных инвестиций превышает 22 триллиона рублей. При этом бюджетный эффект от реализации проектов будет ощущаться долгие годы — после завершения строительства в виде ежегодных налоговых поступлений.

Но за этими впечатляющими цифрами стоят конкретные изменения в жизни города. Уже сегодня можно увидеть первые построенные объекты — например, в промзоне "Октябрьское поле" или в новом микрорайоне у деревни Яковлево в Новой Москве. На шести площадках по всему городу идут активные строительные работы, которые вскоре дадут москвичам новые комфортные пространства для жизни и работы.

Особо хочется отметить успешное привлечение к программе ведущих финансовых институтов. Соглашения с шестью крупнейшими банками страны создали надежную основу для финансирования проектов КРТ. Это не только обеспечивает стабильность реализации программы, но и свидетельствует о доверии бизнеса к этим проектам.

Фото: Михаил ФРОЛОВ. Перейти в Фотобанк КП

«МЕНЯЮТ ОБЛИК ГОРОДА»

- Сколько проектов комплексного развития территорий находится в стадии реализации на сегодня, и на каких площадках уже ведутся активные строительные работы?

- По данным на 8 июля 2025 года, в Москве реализуется 118 проектов КРТ из общего числа 336, находящихся в проработке. На них планируется возвести свыше 28,7 млн кв. метров недвижимости. В результате их реализации будет создано более 340 тыс. новых рабочих мест, что существенно повлияет на экономику города и качество жизни москвичей.

Активные строительные работы сейчас развернуты на шести ключевых площадках - в районах Войковский, Тимирязевский, Хорошёвский, Троицк, Печатники и Зюзино.

Например, в Северном административном округе на участке бывшей промзоны «Братцево» формируется новый жилой квартал с социальной инфраструктурой (детский сад, школа, спорткомплекс). А в Дмитровском проезде на месте недостроенного гаража-стоянки возводят бизнес-центр. В нем найдут работу 3,5 тысячи человек. По проекту КРТ рядом с деревней Яковлево уже введены в эксплуатацию пять жилых корпусов. Запланировано строительство образовательного комплекса.

ВЗАИМОВЫГОДНАЯ МОДЕЛЬ

- Как за последние годы изменилось отношение инвесторов к проектам КРТ?

- Интерес делового сообщества к проектам КРТ стабильно растет. Если пять лет назад лишь единицы рассматривали такие проекты как перспективные, то сегодня более трети активных проектов реализуется силами частных инвесторов. Это говорит о том, что бизнес видит в КРТ не только социальную миссию, но и конкретную экономическую выгоду.

Разумеется, город предоставляет финансовые стимулы. Например, снижение инвестиционного платежа за первый год аренды, если застройщик создает рабочие места в рамках проекта. Соглашения с такими игроками, как Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ, обеспечивают доступ к льготному кредитованию. КРТ – это не разовая стройка, а комплексное развитие, которое гарантирует устойчивый спрос на коммерческую недвижимость.

Созданы гибкие механизмы участия: инвестор может выиграть проект через торги или стать оператором по решению города. Все параметры застройки и требования публикуются заранее, что снижает риски для бизнеса. Часть проектов включает строительство жилья для участников реновации, что расширяет рынок сбыта для застройщиков. Таким образом, КРТ становится взаимовыгодной моделью: город получает современные районы, а бизнес – надежные инструменты для развития.

НОВЫЙ УРОВЕНЬ СКОРОСТИ И КАЧЕСТВА

- Проекты комплексного развития территорий помогают ускорить программу реновации жилья в Москве?

- Программа КРТ и реновация тесно интегрированы, что позволяет быстрее обеспечивать москвичей новым жильем.

В отличие от точечного строительства, КРТ предусматривает и создание инфраструктуры – школ, поликлиник, транспортных узлов. Это значит, что жители получают не просто квартиры, а готовую среду для жизни.

Таким образом благодаря КРТ программа реновации вышла на новый уровень скорости и качества, а значит москвичи получают возможность переезжать в благоустроенные районы без потери привычной инфраструктуры.